アパート投資で節税対策・資産形成

不動産投資を始めようとすると・・・、「区分か一棟か?」「新築か中古か?」「アパート(木造)かマンション(RC造)か?」など、
多くの疑問が出てくると思います。
また不動産投資と言っても、目的は様々です。

私たち株式会社ファミリーエージェントは、お一人お一人の目的に合わせて、『中古の一棟アパート』をご提案しております。
また、販売後は購入時の利回りで回るよう、専門スタッフが管理も請け負います。

不動産投資は、事業系の総合不動産会社ファミリーエージェントにお任せください。

一棟か?区分か?

まず初めに、一棟物件か区分物件、どちらが良いのでしょうか?
10戸の1棟物件を1億円で購入する場合と、区分所有の10戸を総額1億円で購入する場合を想定します。
同じ部屋数の物件を同額で購入しながらメリットの差は歴然です。

1棟物件10戸 区分物件10戸
管理会社 1社集約 複数(最大10社)
修  繕 判断が容易 自己判断できない
入居条件の変更 判断が容易 自己判断できない
担保価値 あ  り な  し
空室リスク 一気に空室になるケースは低い すべて空室になることも
災  害 1極集中で被害を受ける エリアを分けてリスク分散
管理会社は1棟物件であれば1社に任せることになり、窓口を一本化して10戸の管理が容易になります。それに対し、区分物件では最大10社の管理会社と別々のやりとりが発生するため“管理会社の管理”が必要です。

また、年数を経て雨漏りや設備故障などの修繕や入居条件の変更も、区分所有の物件では他のオーナーに了承を取り付けなければなりませんが、1棟物件であれば自分ひとりで判断できます。

さらに担保価値を比較すると、1棟物件では土地を担保として次の投資に融資を受けやすく、区分物件では融資を受けるだけの担保(余力)がないため資産形成のための投資活動に歯止めがかかります。

オーナー様の心配の種である空室リスクも、しっかりとした物件選定により取得した物件であれば1棟すべて同時に空室になることはまずありませんが、反対に区分物件はエリア分散投資をすることで、特定エリアでの災害で一極集中の被害に遭う確率もその他のリスクに比べると低いと言えます。

しかし、物件選定においてリスクを回避することも可能です。
私たちが1棟物件に特化しているには上記の様な理由があるのです。また、一棟物件に特化している事により全国の優良な物件情報が集まり易くなり、より差別化された優良情報からリスクの少ない物件で資産形成・防衛をすることが可能です。

新築か中古か? マンションかアパートか?

一棟物件をおすすめする理由はお分かりいただけましたでしょうか?
次に疑問になるのは、新築が良いのか中古が良いのか?、マンションが良いのかアパートが良いのか?、です。

この回答は「目的によって異なる」ということですが、ここでは「節税のために中古アパートに投資をする」とします。
そしてここでいう「中古アパート」とは、バブル期付近に立った法定耐用年数を超過したアパートです。

以下に、私たちが考える中古アパート投資のメリットとデメリットをご紹介します。
■メリット
・賃料が底値付近になっている為、運営中の収入想定のブレが少ない。
・建物価値がなくなっている為、土地の値段に近い金額で売られやすい。
・減価償却が短く取れる為、購入時の土地・建物比率さえ上手く交渉できれば税務上有利。
・購入時にRCや新築に比べ競争が激しくない。
・利回りが高い。
・比較的修繕が容易で安価。
・バリューアップできる可能性がある。
・現在の経済格差が広がっている情勢からいった場合にニーズが安定している。
・土地値に引きずられ売却金額が安定する為、5年前後での売買見通しが立ちやすい。

■デメリット
・入居期間や退去率が相対的に高く、空室率が高い。
・賃貸優位性が低く、坪賃料が低い。
・法定耐用年数が短く、デッドクロスを起こす為収益率が4年後から落ちる。
・ファイナンスが限られる。
・入居者属性が相対的に悪い。
・建物状態がピンキリの為、突発的な修繕が必要なケースがある。

中古アパートへの投資は、「物件の選定」から「物件の運営」「物件の売却」までをしっかり計算しなければならなく面倒が多い分、そこをクリアすれば投資予測とのブレが少なく収益性・安全性ともに高い投資になり得る投資です。

融資緩和や投資ブームで新規参入者が多い現状では、投資・不動産知識の乏しい初心者の参入やそこを狙った業者も多く、人気の高い「新築投資」や「RC投資」は、価格が高騰し投資としてなり立つ物件は少なくなります。

弊社では、不動産投資の知識のある営業マンと経験豊富な管理部隊がいる為、
中古木造のデメリットをいかに減らし、メリットをいかに上げるかを熟知しています。

中々サラリーマンの方など本業がお忙しい方は不安や面倒の多そうな中古アパートを敬遠しがちですが、不安を解決し面倒な部分をサポートする事が出来る不動産会社がついていれば投資効率は非常に高い為是非ご検討頂ければと思います。

購入後の管理会社も大切

いよいよアパートのオーナーになりました。
入居者に長く住んでもらうためや、退室後もなるべく短期間で客付けを行うために、非常に重要になるのが管理会社の選択です。
ひどい管理会社になると、物件にも近寄らず、掃除もままならず、入居者にとって快適な住環境が提供されていない場合もあります。

ファミリーエージェントでは、専門性の高い管理スタッフがおりますので安心してお任せください。

ファミリーエージェントが提供する投資用物件検索サイト
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