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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2017.07.11

「1億投じて毎月5万円の利益!~土地ごと買わせるアパート経営~」パート②

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

前回の続きになります。

 

↓↓前回の記事はこちらから↓↓

https://family-ag.co.jp/column/%E3%80%8C1%E5%84%84%E6%8A%95%E3%81%98%E3%81%A6%E6%AF%8E%E6%9C%885%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%9B%8A%EF%BC%81%EF%BD%9E%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%81%94%E3%81%A8%E8%B2%B7%E3%82%8F%E3%81%9B%E3%82%8B

 

木造アパートの経年劣化による【年間1%の賃料下落】については、

各データからも妥当性が見えてきましたが、【年間2%の空室損】は

いかがでしょうか。というのが前回までの内容になります。

 

先ず、【空室率】の基準に関してですが、

今回の件では恐らく【稼働空室率】という、

「1年間の稼働日数のうち、空室日数は全体の何%にあたるのか」を

基準に空室損を試算していることが考えられそうです。

 

本物件の満室想定賃料が581万円で空室損2%ということは…

満室想定賃料581万円×空室損2%=▲11.62万円

日数で考えますと、稼働日数365日×総戸数8戸×空室損2%=約58日が年間の想定空室日数となります。

 

 仮に、前回の記事に上げた物件の内容

・都心部のターミナル駅から数駅先の私鉄駅より徒歩10分

・ワンルーム(10㎡~12㎡)

で想定した場合、どの程度空室損を見ておけば、より現実的なシミュレーションになるのでしょうか。

というのが今回の内容です。 

 

上記の稼働空室率を算出するのには、先ず「解約率」を考えなければなりませんが、

こちらは下記のデータを参考に試算してみます。

 

 

※日本賃貸住宅管理協会2016年度下期データより

 

首都圏という括りになっておりますが、本物件の入居者ターゲットにあたる「一般単身・学生」の

平均居住年数を見ますと、最も多い割合が「2年~4年」の入居年数となっております。

 

本物件のような狭小間取りですと、外国籍やフリーターの方が半年~2年程での短期間で退去する場合と、

セカンドハウスとして長期間契約していただく場合との2パターンのケースがよくございますが、

仮に、入居期間を4年平均で考えた場合ですと、解約率は「年間25%」となりますので、

前回の記事に上げた物件の内容ですと、総戸数が8戸の物件なので「総戸数8戸×解約率25%=年間解約2戸」と考えられます。

 

次に、解約があった部屋の「空室期間・募集コスト」を賃料の何ヵ月分で見るかですが、

今回は立地と設備・間取り仕様が明確ではない為、弊社が管理している都内の物件を参考に、

空室期間については退去から「2ヵ月」、募集コストに関しては「賃料2ヵ月分」と仮定し、

1戸の解約につき「賃料4ヵ月分」のロスがあると想定します。

※退去の連絡があった時点ですぐに賃貸募集は行いますので、物件によっては退去前に申し込みが入ることも多くございます 

 

つまり、本物件の場合、解約2戸×賃料4カ月分(空室+募集コスト)

=賃料8カ月分のロスが年間の【空室損】と考えるのが妥当ではないかと思います。

 

今回の物件ですと、満室想定賃料が【581万円/年】という条件でしたので、

1戸あたりの毎月賃料「60,520円」×「8ヵ月分」=≪▲約484,100円≫が年間の空室損という計算です。

 

この空室損をパーセンテージに直すと…

【2戸(解約戸数)×4ヵ月分(空室期間+募集コスト)】÷【12ヵ月(稼働月数)×8戸(総戸数)】×100で

=空室率8.33%(募集コストは空室損で見ず経費で見る場合は多少空室損が下がります)

 

満室想定賃料581万円×空室損8.33%=≪▲約483,973円≫

 

稼働空室率については、収益不動産の収支シミュレーションを行う上で

合理的な計算の為我々も利用しておりますが、立地や間取り、設備、建物状況、賃料設定等

によりその物件の空室率は異なる為、より現実的な数値で考える場合には、

相当数のデータと実際に賃貸募集を行っている現場の感覚も必要になるかと思います。

 

弊社では賃貸・管理部門と連携し、より具体的なシミュレーションをもとに物件のご提案を差し上げておりますので、

収益物件の購入をご検討の方はお気軽にご相談ください。

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