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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2017.07.12

【今後の入居付けが心配】①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・

 

ファミリーエージェント三上です。

前回の続きになります。

 

↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC

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前回に続き、不動産投資に興味を持たれた方のお悩みの「新築アパートと中古アパートどっちで始めたほうが良いか・・・」に関して中古アパートの心配点その②【 今後の入居付けが心配 】に関してを記載します。

多くの方が持たれている中古アパートのイメージでは

 

①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・
②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・
③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・

 

などなど様々な理由から二の足を踏んでいる方は多いのではないでしょうか?

 

 

 

それでは

疑問 ①街中な築古アパートは空室が多い、のはなぜか?どんな理由があるのか?

 

Answer1 ・単純に現オーナーが入居募集をしていない
Answer2 ・原状回復をせずに募集している
Answer3 ・そもそも募集の設定賃料や条件が合っていない

 

などか挙げられます。

 

 

Answer1を解説しますと、
よくある築古アパートのオーナーの多くは高齢者です。バブル時代に不動産を取得、建築し長年アパート経営しており、残債もなく
言ってみれば年間の固定資産税分だけ賃収が入ってくれば問題がない方々が多いです。
一般の投資家とは違い、いかに賃料を高く、満室にするかという考え自体がありません。
また、相続や売却を考え始め入居者を退去させて土地で売却を考えている方も少なくありません。
そのような考えのオーナー様の物件は当然空室が多くなります。それを見て築古アパートは空室が埋まらないと考えるのはナンセンスですね。

 

Answer2を解説しますと、
高齢のオーナーの中には昔の慣習?で入居申し込みが入ったら原状回復します。という考えを持っていらっしゃる方もいるようです。
理由としては先に原状回復してしまうと「畳が日焼けしてしまう」などの入居までの期間が長くなってしまった場合のリスク回避?としてや
単純に先行投資を嫌がりそのまま募集しているケースがあります。こんな募集方法では当然空室は埋まりませんよね。

 

Answer3を解説しますと、
こちらも高齢のオーナーに多いのですが、昔の感覚が抜けず、未だに敷金1ヶ月や場合によっては礼金まで付けて募集をしている物件もあります。
立地が抜群であれば兎も角、それでは決まりません。礼金は問題外として敷金に関しても賃貸住宅紛争防止条例が施行されてから敷金からの原状回復費用の回収は難しくなってきております。
また、退去時のトラブルも全国で多発している状況から言えば、敷金ではなく退去時清掃費として別枠で徴収するのが無難です。
これだけで賃貸募集時には敷金礼金ゼロゼロで広告が打てますし、退去時清掃費は全額償却しますので退去時に入居者に返す必要はありません。
また、募集の賃料に関しても昔の感覚の高い賃料で募集している物件もありますが単純に 相場 の賃料で募集をすれば入居は決まります。
最近では入居に関する初期費用を抑えてあげる事でさらに入居付しやすくなります。

 

 

結局は単純なイメージだけであり、不動産の投資家が空室を許すわけがありません。
新築でも築古でもなんらかの対応を取り、高稼働・満室稼働にされているオーナーがほとんどでしょう。

 

 

次回は ②今時3点ユニットは入居需要がないのでは? に関して記載いたします。

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