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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.04.26

【優遇金利にご注意を】

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェント香取です。

 

本日は優遇金利だけで判断をしてはいけないという事に
ついてお話をさせて頂きます。

 

 

 

 

 

当然、金利は低いに越したことはないです。

 

 

 

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売買価格5,000万円の新築アパートに
融資額5,000万円、融資期間30年の場合

 

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①金利が1.2%→年間支払い約198万円

②金利が2.3%→年間支払い約230万円

 

10年後残債

①1.2%→約3,528万円

 

②2.3%→約3,698万円

 

金利が約1%違うだけで、

 

10年後残債が約170万円変わり、

 

支払いが年間約42万円違ってきます。

 

 

このため、当然金利は低いことに越したことはないです。

 

 

ただ、収益不動産の価格は、融資条件と利回りの関係で決まることが多いため、
物件が適正価格かどうかの判断基準が低金利という事によって、
判断が鈍る可能性が高いです。

 

 

 

①1.2%の融資が出来る物件の表面利回り 6.5% 

 

②2.3%の融資が出来る物件の表面利回り 7.2% 

 

 

①、②の前提で比較してみると、年間のキャッシュフローに差はなくなってきますので、
年間支払いの観点で言うと、金利が安いメリットが少なくなります。

 

 

また、新築の場合、売却時は、新築時の融資条件関係なく、
中古物件という扱いになります。

 

 

表面利回り8.5%で売却を想定した場合(※比較のため家賃下落を考慮してません)

 

 

①1.2%で購入した利回り6.5%の物件→売買価格 約3,823万円

 

②2.3%で購入した利回り7.2%の物件→売買価格 約4,235万円

 

 

①、②の10年後残債は①の方が約170万円少ないですが、

 

売買価格に関しては ①の方が約412万円やすくなります。

 

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低い金利で良い物件を購入するのが圧倒的にいいですが、

 

スピード勝負の場合アパートローンの方が圧倒的に有利になり、

 

スピード勝負にならない物件を低金利で買うとなると

 

普通の人が買わない(買えない)物件≒出口が取りづらい(売却しづらい)

 

となるため、優遇金利だけで物件を判断してはいけないという事を

本日はお話させていただきました。

 

 

最後までお読み頂きありがとうございました。

 

ファミリーエージェント香取。

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