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不動産投資全般

【築浅物件の注意点】

2018/06/07

いつもブログをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

 


本日は【築浅物件の注意点】について、
お話しさせて頂きます。


築浅物件のメリットとして

・新築プレミアム価格&賃料ではないためお得感がある

・築古物件と違って、まだまだ稼働するイメージがしやすい

・築古物件より良い融資条件で購入が可能

 


といった事が挙げられるため、弊社取扱い物件においても、
築浅物件へのお問い合わせは多いです。

実際、上記のメリットは悪くないことなので、築浅物件の注意点さえ
気をつければ、悪くないのではないでしょうか。


それでは、築浅物件の注意点を説明していきたいと思います。



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【築浅物件の注意点】として

・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

・賃料推移

・売却想定価格


といった事が挙げられます。


・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

屋根・外壁等の大規模な修繕は、10~15年に一回はした方が良いと言われております。
新築アパートを購入した人は、大きな修繕の必要性がないため、
購入に至ったという方が多いため、築浅物件の場合、されていないケースがございます。


・賃料推移


具体的に【上大岡エリアシングルタイプアパート】で見ていくと

 


築5年~15年



築20年以上



といった具合に推移しており、

家賃5.8万円/月→4.5万円/月となっております。


仮に上記の賃料のように推移し、

戸当たり家賃5.8万円/月、1K×6戸、築15年、価格4,640万円、利回り9%の物件を

金利2.3% 融資額4,640万円、融資期間25年、運営費・空室損約23%で運営した場合、



当初

家賃          約417万円      
運営費・空室損 ▲約  96万円
返済          ▲約244万円
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税引き前手残り  約 77万円


となっていたものが、10年後には以下のような
運営収支になる可能性がございます。



家賃            約324万円      
運営費・空室損 ▲約 74万円
返済          ▲約244万円
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税引き前手残り  約  6万円




・売却想定価格

築浅物件売却の場合、家賃下落と利回りの上昇両方を
加味する必要があります。



先程の条件で10年後に利回り10%で売却する場合

3,240万円(残債約3,095万円)となり、

売却時の諸費用4%と想定すると、約130万円、

建物割合4割(4,640万円の4割、1856万円)と仮定し、
売却価格3,240万円-(土地価格2,784万円+売却時諸費用130万円)
=326万円×約20%
=65.2万円(譲渡所得税)

となり、

売却価格3,240万円-売却時諸費用130万円-残債3,095万円-譲渡所得税65万円
=売却時手残り-50万円

となります。

特に築浅物件の場合、次に購入を希望される方は、築古物件の融資を想定するため、
高い利回りでないと売却可能性が低くなります。



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築浅物件のメリット

・新築プレミアム価格&賃料ではないためお得感がある

・築古物件と違って、まだまだ稼働するイメージがしやすい

・築古物件より良い融資条件で購入が可能


上記メリットは、実際かなりのメリットですので、賃料下落・売却時利回り上昇まで織り込んで
収支が回る物件であれば、良いのではないでしょうか。



最後までお読みいただきありがとうございました。

ファミリーエージェント香取

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