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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.02.08

その物件自分に合ってますか?2

いつもブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事( https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/178 )の続きです。

なぜ同じ市場価格で物件を買っているのに、成功する人・しない人がわかれるのか。

目的と購入物件・購入順序が違うからというのが最も多い理由です。

例えば、購入順序が違うだけで

本来、合計4億までの物件購入が可能だったお客様が

7000万円の物件1件で融資がつかなくなる。といったことも多く見受けられます。

もちろんただ物件規模を大きくすることが良いというわけではありませんが、

規模拡大をし収益の最大化を目指す方からすれば大きなロスになっていることは間違いありません。

これには銀行の融資条件が大きくかかわってきます。
例えば、融資条件のわかりやすい金融機関を一部抜粋しただけでも下記程の違いがあります。

・金融機関A
融資額上限 総借入額が年収の10倍まで融資可能(フルローン可)
金利    2.3%~3%
融資年数  40年~55年から築年数を差し引いた額(上限30~35年)
物件評価  収益還元評価

・金融機関B
融資額上限 3億まで。(フルローン可)但し物件評価と金融資産のバランス、収入と返済のバランスを見て融資の合否を判断する。
金利    3.3%(3.6%もあり)
融資年数  60年から築年数を差し引いた額(上限35年)
物件評価  積算評価(収益還元評価も考慮可)

・金融機関C
融資額上限 特になし。原則、売価の8割までの融資。
金利    2.3%(属性によって増減有り)
融資年数  第三者機関による建物診断を受け、残存耐用年数まで融資機関を伸ばせる。
物件評価  収益還元評価

・金融機関D 特になし。(共同担保を入れることによりフルローン可。)5000万、1億といったところで融資ハードルは高くなる。
金利    3.9%(2.9%もあり)
融資年数  30年。融資申込者の年齢等による。
物件評価  積算評価

上記の内容の違いを理解せずに例えば、
最初にCの金融機関を使って購入をスタートした為、
Aの10倍の枠が圧迫され、Bで見せられる金融資産が少なくなってしまい融資が出来なくなる。
などといったことも多く「思っていた物件規模まで物件を買っていけない」という状況に陥ります。

上記の例は非常にわかりやすい例ですが、
上記4つ以外にも非常に複雑な融資条件を持つ金融機関も多く、
「収益性を取るべきなのか?」
「物件評価を取るべきなのか?」
「耐用年数切れの物件を買ってもいいのか?」
「現金を入れて買った方がいいのか?」
などすべての条件がお客様それぞれの属性・目的によって変わってきます。

当然ですが、それを正確に判断する為には、
日々移り変わる各金融機関の融資条件を全て頭にいれていなければならず、
その上でどうするかを組み立てなければいけません。

この辺りは本業が別にある投資家の方には網羅するのはほぼ不可能です。
おそらく弊社と同様の投資専門の不動産業の営業マンでも8割以上が把握しきれていないのではないでしょうか。

今回は買う順序にのみ焦点を当てて書きましたが、
買う順序・買うべき物件によって大きく投資の性質が異なる為、
進め方に迷われましたら始める前に是非弊社へご相談下さい。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。

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