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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.04.06

イールドギャップを正しく使えていますか?

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

皆様イールドギャップについて、正しく理解されていますでしょうか?

期待するイールドギャップをお持ちのお客様がたまにいらっしゃいますが、

そもそもイールドギャップの出し方が間違っており参考指標として意味をなしていないケースが多いです。

多いパターンとして、

「表面利回り」-「金利」=イールドギャップ

として捉えているケースがありますが、

これでなにがわかるのでしょうか?

問題点としては、

・物件ごとの空室率・運営費率について全く触れていない

・元本返済についての考えがなく、毎年のキャッシュフローがわからない

というのが大きな問題です。

上記のような安易に(「表面利回り」-「金利」)で計算してしまうと

「空室率・ランニングコストの高い地方物件を買ってしまい全く儲からない」

「元本返済期間が短すぎて手残りが少ない」

といったことになります。

上記の算出式で出した「間違ったイールドギャップ」で出た数値が

8%あっても収支の回らない物件は回りませんし、5%であっても収支の回る物件は回ります。

それでは本来どのように計算すべきなのでしょうか?

こちらについては次回詳しく説明いたします。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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