東京・神奈川・埼玉・千葉の収益1棟物件で
資産形成と資産防衛をトータルコンサルティング

FAMILY AGENT 株式会社ファミリーエージェント

資産形成・資産防衛に関するご相談はこちら 03-6280-6816

東京圏の収益1棟物件お問合せはこちら

REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.06.03

不動産投資で必要なことは

いつもコラムをご覧いただき有難うございます。
ファミリーエージェントの村田です。

 

今回は「不動産投資」を検討するにあたって重要な点について
確認できればと思います。

「不動産投資」において重要なポイントとしては、
「3つ」のことがございます。

その3つとは、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ
②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫
③融資を組む際の≪ファイナンス≫

基本的にはこの3つの視点がクリアできれば、
その物件は投資しても良いという判断になるかと考えております。

 

1つ1つ簡単に説明すると、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ

この点については、当たり前と思う方も多いかと思いますが、
収益性だけを重点的に考え、物件の利回りの高さで判断されてしまっているお客様に
この点の判断基準を甘めに見てしまっている方が多い気がします。

 

正直、賃貸付がしやすい都内の23区内のエリアにいくに連れて、
相場の利回りは下がっていく為、高利回り物件を追求するのであれば、
その他の地方の物件の方が探しやすいです。

 

ただ、将来的に考えてみたときに、その利回りの高さは
本当に維持しやすいでしょうか?

つまり、利回りが10%台後半になる物件など、
利回りベースで考えると、かなり好印象にはなりますが、
入居付けをするのに、広告費やADを高くつけて、4ヶ月の期間をかけて
何とか賃貸付が出来たなんていった場合、
利回りが高かったとしても、空室よる損害が大きすぎてしまいます。

 

弊社は上記のような、「きちんと貸せるかどうか」の入居付けの面で
将来の人口の増減の点から考えて、
人の流動性の高い「国道16号線の内側」をエリアとして取り扱っております。

 

たまにお客様から「このエリア大丈夫?」といったご相談を受けますが、
例えば「周囲に工場があり、そこからの賃貸需要が見込める」ことや、
「バス便が豊富にあり、周辺の駅へのアクセスのしやすさ」
「学校・病院が多数あり、ファミリー向けに適したエリア」といった、
何らかの賃貸付が見込める理由がある物件を基本的は取り扱っております。

 

それでも入居付けに多少難易度が高そうな物件は利回りが高い物件や
長期の入居が見込め、安定した賃料収入が期待できるファミリータイプの
物件と、高めの空室リスクを考えた利回り・間取の物件を取り扱うようにしています。

 

また、その他、賃貸付の面を考え、お客様の中で、○○県や、○○市の物件しか
購入されないと、逆にエリアをかなり絞って探される方もいらっしゃいます。

確かに、土地勘がつかめているエリアの方が、
賃貸付のところに関しても想像がしやすくなりますが、
エリアをかなり絞られると、今度は良質な物件が出てくるまで、
長い間待つ必要があり、投資として重要な「時間」がもったいなく
なってしまいます。

 

それに、エリアを絞っていたがために、あまり投資効果が得られないような
物件を購入されてしまっては、何のために不動産投資を行っているかわかりません。

 

不動産投資において重要な事は、購入の検討ができる物件の中で「儲かる物件を購入する事」です。
そのうえで、かなり重要な賃貸の入居付けをサポートしていく為に、
弊社は管理会社を設け、お客様の投資効率を円滑にできるよう、努めております。

 

高利回り物件しか買わない、エリアを限定的に考えていらっしゃる方は、
今一度「貸せるかどうか」を判断基準として重要視し、
・空室損を考慮して収益が得られる利回りを維持できるのか、
・他のエリアの物件で、今購入できる物件が、入居付けから考えて安全性のある
賃貸付ができる物件かもしれない
といったことを踏まえて不動産投資にお取り組みされたほうが良いかと思います。

 

次回は、②③についてお話致します。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

一覧へ