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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.05.15

事故物件について

不動産投資のリスクの一つに入居者の事故(死亡)があります。

収益物件を購入すればするほど、物件数が増えていくため確率は上がっていきます。

とは言え住居を提供しているオーナーにとってはこのリスクは付きまとう為
保険等で対応する必要があります。

 

そもそも、死亡には種類があります。
【 心理的瑕疵 】に該当するような死亡

【 自然死 】として心理的瑕疵に該当しないような死亡

 

心理的瑕疵に該当するものは「自殺」「他殺」「焼死」「病死後発見が遅くなった場合」などが挙げられます。
物件の立地や状況によっても変わるようですが、上記の死亡に関しては基本的に心理的瑕疵に該当するという
判例などが出ております。
この場合は、一定期間”賃貸募集”の際には入居希望者に告知する必要があるでしょう。
一定期間とは案件毎の状況によって1年なのか5年、10年なのかは変わってくるため都度、精査が必要になります。

 

自然死に該当するものは「病死」「孤独死」
病死など、事件性の無い死の場合は、原則として告知義務がないものとする傾向にあります。
人は必ずいつかは亡くなりますし、病死は「自然死」だからです。
孤独死に関しても病死であり自然死になりますが、亡くなってから発見されるまでの日数や
遺体の状態による室内への影響など、様々な要因によって判断が変わってきます。

例えば、お年寄りが持病により、マンションの一室で孤独死して、2日後にホームヘルパーが発見したとした場合
遺体が腐乱していなければ、不動産業界の慣習では病死(自然死)とみなされ、告知義務はないものとする傾向にありますが
夏場の孤独死で遺体が腐敗していたりした場合には判例から「心理的瑕疵に該当する死亡」と判断されるケースがあります。

 

前提として、病死や孤独死が告知義務に該当するかどうかは
明確な定義がないため、不動産業者や弁護士でも見解が違ってきます。

 

心理的瑕疵に該当しない場合は基本的に募集賃料は変えませんし告知もしないケースが多いです。
そのため、収益物件として今後運用していく上でも資産価値を下げるような大きな問題にはなりません。

心理的瑕疵に該当する場合に関しては告知をして募集賃料を下げざるを得ない場合が多いですが
そのための「保険」がある為、オーナーへの被害を最小限に抑えることが可能です。

 

上記でも記載しておりますが、人は必ず亡くなります。
老衰で家族に見守られながら亡くなる方や、心筋梗塞などで急に亡くなった場合など
死亡に関しての捉え方は人それぞれですが、1戸でも不動産投資(運用)をされる場合には
オーナーは頭に入れておく必要があります。

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