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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2017.07.31

今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・

ファミリーエージェント三上です。

前回の続きになります。

 

↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://family-ag.co.jp/column/%E3%80%90%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E5%85%A5%E5%B1%85%E4%BB%98%E3%81%91%E3%81%8C%
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【中古アパートの場合】
1 今後かかる修繕費が心配。
2 今後の入居付けが心配。
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。

 

 

上記2の「今後の入居付けが心配」に関して多くの方が持たれている中古アパートのイメージとして

 

①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・
②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・
③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・

 

が挙げらる中で、本日は②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・に関してお伝えします。

 

 

単純に「風呂・トイレ・洗面所」が一緒になった、3点ユニットよりも、バストイレ別の方が当然人気はあります。

それでは、築古物件に良くある3点ユニットのお部屋は入居者付かず空室だらけなのでしょうか?・・・

そんなことはありませんよね。

 

そもそも家賃には相場があります。
「〇〇駅の新築アパートの家賃相場は〇〇万円」「〇〇駅の築古アパートの家賃相場は〇〇万円」など
当然、その物件ごとに相場の賃料設定で募集活動を行いますので極端に最寄り駅の乗降者数が少ないとかその他の要因が無い限り入居付けは可能です。
※最近多いですが、横浜市の新築アパートもちろんバストイレ別のお部屋でも半年以上入居が付かないお部屋は山ほどあります。

 家賃設定が間違っているのですね。

 

それでは「賃料の低い築古3点ユニットのアパート」にはどんな入居者からの申込があるでしょうか?

当社で管理しております管理物件のほとんどが「築古アパート・マンション」で、バス・トイレ別と3点ユニットでは
断然、3点ユニットのお部屋のほうが多い状況です。

 

入居者の属性としては多いのは

 

① 外国籍の方
② フリーター学生などの所得が200万円前後の方
③ 生活保護受給者

 

が大半を占めます。

 

 

①外国籍の入居者に関しては、近年非常に多くなってきております。
外国籍の方の場合、そもそも3点ユニットに嫌悪感を抱いておらず、入居付けの足かせにはなりません。
また、千葉県総武線の●●駅や常磐線●●駅など特定の駅にはかなり多くの外国籍の方がお住まいになっており、駅を降りると異国感が感じられるほどです。
昔は外国籍の入居者を敬遠されるオーナー様も多くいらっしゃいましたが、最近では外国籍専門の保証会社多くあり、保証会社必須で入居付けすることで
滞納やトラブルのリスクを抑えられますし、実際のところ、然程トラブルになっておりません。
※以外と日本人のほうが手におえないクレーマーになってしまうケースが多いような気がします。

 

 

②フリーターや学生など、所得の少ない方に関してはそもそも高額な賃料を払えない為
妥協せざるを得ない状況で、賃料の低い「3点ユニットアパート」が対象となることがほとんどです。
バストイレ別を希望してしまえば、駅距離が遠くなったり、お部屋が狭くなるなど、どこかしら妥協しなければいけないですが
男性のフリーターや学生であれば、3点ユニットの重要度は高くありませんので、ここでも一定の需要がございます。
その中でも室内の設備に差を付けるや初期費用を安くすることで、類似物件との競争に勝つことは十分可能です。

 

 

③生活保護受給者の場合は各自治体によって、補助を受けられる金額が決まっておりますので当然贅沢はできず、物件は限られます。
バストイレ別というよりは比較的荷物が多い方が多く、お部屋の広さを重視されている傾向が強いようです。
こちらも3点ユニットだからダメではなく、その他要因で入居を決めてきます。
また、逆に補助額に近い賃料設定にすることで生活保護受給者を狙って入居付けしているオーナーや管理会社もいるほどです。
さらに生活保護受給者の場合、家賃の滞納リスクはかなり低くなりますので、以外に運用は安定します。

 

 

ざっくりとですが、このように「今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・」とのイメージは単にイメージで
実際のところ、入居需要は多く、ポイントを抑えることで入居付けは難しくありません。

次回は「③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・」に関してお届けいたします。

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