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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.02.14

公簿売買のメリット

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

中古の1棟アパート・マンション等の収益物件は「公簿売買」で取引されるのが一般的です。 

 

土地のみの売買等では、契約後、実測された土地面積と差異があった場合に

「1㎡につき±〇〇万円」といった実測精算がなされますが、

中古物件の場合は、契約後に実測された面積と差異があった場合も

精算を行わない旨が特約に盛り込まれているケースが殆どです。 

更には築古物件に関しては本地の測量図も無い状態で取引を行うということも珍しくありません。

 

その中でも稀にあるのが「残地」として測量された土地面積が対象となっている物件です。

下図のように、元々あった青と黄色を合わせた1筆(公募面積235.55㎡)を分筆し、

黄色の土地を売却しようと考えた場合に、黄色の土地を測量し(実測面積115.25㎡)

公簿面積-黄色の実測面積=青色の面積とする、この「青色の土地」が

所謂残地扱いでの面積が登記されているケースです。

 

 

測量の精度上、古くに分筆し残地扱いになっている土地ほどその誤差は大きく、

実際にあった取引では公簿上約360㎡の土地面積に対し、実測で500㎡(+140㎡)という

誤差では済まないレベルの面積の差異がある物件もございました。

 

これ程差があると仲介会社も気づくであろうと思いますが、

売買経験が少ない担当者や取引量をこなさなければいけない大手仲介会社は、

知ってか知らずかそれには触れずに淡々と取引が進んでいってしまうことも実際によくあります。

 

平成17年以降は、法改正によりこの残地求積が特別な場合のみしか認められなくなった為、

比較的新しい物件でこのような事例が少ないことや、

一般の方はその違和感に中々気付けないかもしれませんが、

築古物件の取引の際は注意して見ていただくと相場よりも

「割安」に購入できることがあるかもしれません。

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