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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2019.01.25

土地値と積算価格と実勢価格①

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

 

投資物件を探すにあたって、各不動産会社から
「積算価格が高い」「土地値が張っている」といった言葉が
売り文句として記載されていることが多々あるかと思います。

 

ただ、お客様の中にはそれらの言葉の違いについて、
あまりわからないといった方もいらっしゃいましたので、
その違いと算出方法についてご説明いたします。

 

 

■積算価格
そもそも積算価格というのは、特定の評価方法によって算出された
不動産の評価価格のことで、ある程度の価格指標となってくるものです。

 

また、実際に積算価格を重視して評価出しを行い、
融資額を決定される金融機関もございますので、
どの程度の融資が期待できるのかといった指標の一つにもなります。

 

算出は「土地積算価格」と「建物積算価格」をそれぞれ算出して、
それら2つを合算することで行われます。

 

 

▼土地積算価格
「土地積算価格」はその名の通り、土地に対する積算価格となり、
《路線価(円/㎡)×敷地面積(㎡)》で算出することが可能です。

 

と簡単に記載はできますが、路線価と一言で言っても、
どちらのことなのか悩んでしまいますよね。

 

弊社では路線価は下記のように確認しております。
1. 全国地価マップへアクセス
2. “相続税路線価等”を選択
3. “同意する”を選択
4. 対象物件の住居表示を入力して検索結果を開く
5. 対象物件の前面道路の表示から路線価を確認する
※複数接道している場合はもっとも高い数字を適用

 

なお、表記は末尾の英字は気にしなくて良く、数字部分のみご覧ください
数字の単位は千円となります。

 

EX.

 

まれに、数字がない場合がございますが、
その場合は”固定(平30)”というタブをご選択いただき、
そこで出てきた数字から計算値で想定いたします。
※”固定(平30)”における表記単位は円です

 

EX.

 

 

▼建物積算価格
「建物積算価格」はその名の通り、建物に対する積算価格となり、
《再調達価格×延面積×(法定耐用年数-築年)÷法定耐用年数》で算出できます。
※法定耐用年数-築年がマイナスの場合はゼロです

 

再調達価格は会社や金融機関によって様々なため、
弊社でも積算を記載する際には、再調達価格をいくらで設定したのか
記載させていただくことが多いです。

 

そのように誤差が発生しうる再調達価格ですが、
ある程度の参考値と法定耐用年数について下記いたします。

 

 

 

▼物件事例
建築年:平成12年1月(築19年)
土地面積:100㎡
延面積:150㎡
構造:軽量鉄骨造
路線価:15万円/㎡

 

→土地積算価格 15×100=1,500万円
→建物積算価格 14×150×(27-19)/27=622万円
⇒積算価格   1,500+622=2,122万円

 

以上が積算価格のベースとなる算出方法です。
投資を始めたばかりの方にはぜひ覚えておいていただきたい手順となります。

 

ただ、金融機関によっては土地の形状やエリアなどによって、
様々な係数が存在いたしますので、ベースとなる計算で高積算だからといって、
金融機関も同一とは限らないことはご認識されておいたほうがいいかと存じます。

 

次回は土地値についてお話させていただきます。
最後までご覧くださいましてありがとうございました。

 

担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp

 

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