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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2019.02.08

土地値と積算価格と実勢価格②

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。
 
本日は前回の続きのお話となります。
前回は積算価格についてお話させていただきました。
 
今回は土地値と実勢価格についてとなります。
 
 
■実勢価格
実勢価格というのは実際に取引されている価格のことです。
他の商材と同じく、需要が高ければ高いほどに取引が成立する価格は上がりますし、
その逆も然りとなります。
 
成約した取引が実勢価格となりますので、
実勢価格を調べる際には過去の成約事例を見ていくことになります。
 
わたしたちは「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用の
情報ネットワークから過去成約事例を調べることが多いのですが、
皆様がお調になる際には下記が一例となるかと存じます。
 
今回は下記弊社グループ会社所有物件を実例としてご説明いたします。
 
 
▼実勢価格の調べ方
1. 土地情報総合システムへアクセスする
2. “不動産取引価格情報検索”を選択する
3. 住所を選択し調べたい時期を選択して”この条件で検索”を選択する

 

4. 出てきた結果から調べたい物件と似た条件から坪単価を算出します
 今回の物件は駅徒歩、土地平米、接道などから坪単価45万円ほどと算出できます。

 
算出した坪単価に対象物件の坪数を乗じることで実勢価格が算出できます。
今回の物件ですと「45万円/坪×120.1坪=5,404.5万円」となります。
 
つまり、今回事例としてお見せした物件は、
ほぼ実勢価格と売却価格が同じ物件と言えそうです。
※PR:事例としてお出しした物件にご興味がある方はtakamiya@family-group.jpへご連絡ください
 
 
■土地値
不動産業者が「土地値」と言ったときには、
前回ご説明した積算価格、今回ご説明した実勢価格のどちらかを指すことが多いです。
 
そして、東京都心に行くほど顕著ではございますが、
積算価格と実勢価格の乖離は発生しえます。
 

注意していただきたいケースはいくつか想定できますが、
例えば仮に土地値が高いと言われた際に、それが積算価格を指しているとします。

 

実際に積算価格は高い土地ですが、その形状がいびつだったり、
わかりやすいところでいうと旗竿形状だったりすると、
実勢価格は低い可能性がありますよね。

 

そうなってきますと、出口を取られる際に
見込みとは異なる結果になる場合も考えられるかと存じます。

 

以上、不動産投資は出口まで取って利益確定となりますので、
出口で失敗しないようにしたいですよね。

 

そして、数年から数十年先になりうる出口で頼りになるのは、
いわゆる簿価と言われる土地だと考えています。

 

そのため、出口で失敗しないためには、目の前の数字や不動産業者に踊らされることなく、
ご自身でもきちんと、その物件の土地について確認されることが肝要かと存じます。

 

前回今回とご説明した手順がその一助となると幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。

 

担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp

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