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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2018.07.03

土地条件の重要性

ファミリーエージェント三上です。
 
築古の収益物件を購入し運用する際に重要視する点として「土地条件」があります。
 
土地の価値が高ければ、売却価格は下がりにくい為、運用次第で大きな利益を上げることが可能です。
 
 
土地の価値に関しては土地の条件より異なります。
単純にこの土地は◯坪で周辺の土地相場が坪◯万円だから◯◯◯万円、と言うわけには行きません。
一つの基準は 住宅用地 としてどうか?です。
 
相場よりも土地坪単価が低くなるケースで多いのが
 
●間口の狭い土地(旗竿地)
 
●道路幅の狭い土地
 
●不整形地 
 
●がけ地・傾斜地
 
●高圧線が上を通っている土地
 
●線路沿いの土地
 
●道路と高低差のある土地
 
●忌み地
 
●近隣に比べて広めの土地
 
 
と、様々な条件により土地評価は変わります。
住宅用地として車の入出庫はし易いか、生活環境としてどうかがポイントになります。
 
たとえ整形地でも規模が大きく長方形で短い辺が道路に接道している場合
土地を二つの住宅用地に割るには片方を旗竿地にする必要が出てきたり
そもそも、土地を二つ以上に割って販売する事で反復継続取引に該当する為
宅建業の免許が必要となります。
個人所有の物件の売買の為に宅建業取得は現実的ではない為
結局は不動産業者への売却となり、相場価格よりも低い価格での取引となるでしょう。
 
 
さらに、現在アパートが建っている土地を最終住宅用地として売却する場合
・入居者の追出し
・建物の解体
・測量
など、時間と費用は見ておく必要があります。
 
 
それでも、上記基準から考えても土地評価が高く出る物件に関しては
値下がりがしにくく、残債の減りに合わせて売却益が積み上がりますので
最終大きな利益となる可能性が高くなります。
 
逆に、土地条件が悪いアパートの場合、築年数の経過が進むと次の購入者の
目線が土地値にシフトしていくため、売却価格の下落は顕著に表れてしまいます。
 
 
このように当社が多く扱っているエリアのアパートに関しては
土地評価額が極めて重要であり、利回りや修繕履歴に左右されないよう判断することが必要になります。

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