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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2019.02.01

抵当権と根抵当権について

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

先日、お付き合いして頂いている某地銀の担当者の方と、

「根抵当権」を設定した場合に関して伺う機会がございましたので、

お話できればと存じます。

 

金融機関から住宅ローンやアパートローンを不動産の購入の目的で

借入を起こした場合、債権者である金融機関は物件に対して、

「抵当権」を設定することが出来ます。

 

これは、債権者である金融機関が、抵当権を入れている物件が

売買などにより現金化された場合に、優先的に弁済を受けられるようにする為です。

 

その為、ローンの返済が滞った際などは、抵当権を設定している物件を、

競売にかけるなどして弁済を行うことが出来ます。

 

お話を伺った某地銀にて普段融資して頂いているローン商品も、

購入物件に抵当権が設定されます。

 

抵当権にはもう一つ「根抵当権」というものが存在します。

「根抵当権」とは、不特定の債権に対して、金融機関から「極度額」が設定され、

「極度額」の範囲内においては金融機関から貸し借りができる抵当権です。

 

通常の抵当権の場合、抵当権を設定する物件は特定の物件であり、

もう一つ物件を購入する場合は、改めて抵当権を設定しなければなりません。

売買の回数が多い場合、この抵当権の設定が非常に手間のかかる為、

「根抵当権」が作られました。

 

 

今回お話したケースは、

「すでにローンを受けている物件の評価棄損分を、評価の高い物件を新たに購入する際、

既存の物件の債権を包括したとみなして、根抵当権をつけた場合、

既存の物件の評価棄損分に、新規の物件の評価を宛がうことが出来るのか」

といった内容でございます。

 

結論としては、できるかもしれないといった事で、はっきりできるかどうかは、

実際にそのさらに次の物件を審査にかけてみないとわからないとのことでした。

 

デメリットとしては、「根抵当権」の場合、

ローンを完済したとしても、すぐに根抵当権が外れない場合があることや、

全ての債権を包括した場合、債権を担保している「評価が高い物件」は、

売却した際にローンの返済を行おうとしても、評価が出ている分、

物件単体の金額以上の弁済額を求めることを金融機関側が可能なため、

評価の高い物件の自由度が少なくなってしまいます。

 

とはいえ、評価の低めの物件から売却する分には、

ほとんど売却で問題になるケースが少ないでしょうとのことでした。

 

やはり抵当権をつける方が、一般的で、

売却や完済して、抵当権を外すことが簡単です。

 

ただ、お持ちの物件の評価の乖離分と新規で購入する物件が売価に対して、

大きく評価が出ている場合は、「根抵当権」をあえて利用してみるのも、

いいかもしれません。

 

※もちろん、今回たまたま伺ったケースですので、

実際に検討される場合は、金融機関・司法書士等によく確認して、

検討致しましょう。

 

多少わかりにくい内容かもしれませんが、

最後までご覧いただきありがとうございます。

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