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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2019.04.01

瑕疵担保責任

ファミリーエージェント三上です。

不動産を売買する際、売買契約書に「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という言葉が記載されています。

 

「瑕疵担保責任」とは
売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合
売主が買主に対してその責任を負うことをといいます。

 

売主が契約時に告知していた瑕疵に関しては「隠れた瑕疵」に該当しないため
瑕疵担保責任を追及できませんが、外部から容易に発見できない、告知されていない瑕疵に関しては
売主が責任を負うことになります。

 

【瑕疵の種類】
不動産取引における瑕疵には以下のような4つの種類があります。

▼物理的瑕疵
その建物に対する物理的な欠陥や問題についてを指します。

▼法律的瑕疵
その物件に対して法的な制限があって自由に使う事が出来ないような欠点を指します。

▼心理的瑕疵
自殺、他殺、病死、事故死などがその物件であった場合は心理的瑕疵にあたります。

▼環境的瑕疵
近隣に暴力団事務所、ゴミ屋敷、悪臭、騒音、振動など嫌悪施設や環境に問題がある場合該当します。

様々な項目が瑕疵となり得ますが、上記に記載したように当然既に告知されている事項や
明らかに見てわかるものは「隠れた瑕疵」には該当しません。

 

 

【期間に関して】
民法上、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば
売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとしています。(消滅時効10年)
民法の原則どおりだと引き渡しから何年経っていても
買主が気づけば損害賠償などを請求できることになり、売主に過大な責任を負わせることになってしまいます。
その為、期間に関しては契約時に取り決めるケースがほとんどです。

▼「個人売買の場合」
・「瑕疵担保免責」や「期間3ヶ月」などが中古の収益物件での取引ではほとんどです。

▼「宅建業者が売主の場合」
・「期間2年間」と指定するケースがほとんどです。
宅建業者が売主となる場合、宅建業法上2年間は担保の責任を負う条例がある為、特約で期間を定める場合は2年以上の期間を定める必要があります。
仮に「期間は1年とする」などの特約を付した場合、その特約は無効となり、民法の規定(瑕疵を知った時から1年)によることとなります。

 

このように瑕疵担保責任には立場によって規定が異なります。
また、瑕疵として該当する項目は広範囲に渡るため、不動産の売却時には
既に把握・知っている不具合に関しては契約前にしっかり買主へ告知しておく必要があります。

また、ここは重要となりますが瑕疵担保責任は契約時(売買契約時点)に既に存在していた瑕疵に対してが対象となるため
契約決済後に建物や付帯設備に不具合が生じる経年劣化等による故障や棄損に関しては瑕疵担保に該当しないことに注意してください。

 

瑕疵となる範囲は広域となるものの、瑕疵として認められるものは売買契約時からその瑕疵の存在があったことを”買主”が証明(立証)する必要があります。
例えば「雨漏り」に関しても引き渡しから1年後に雨漏りが発生した場合は買主側が、当該不動産売買契約時点から雨漏りが発生していたことを証明しなければいけません。
その雨漏りが1年以上前から発生していたのか、半年前からのものなのかを証明するのは非常に困難です。
瑕疵担保に関しては引き渡しから期間が経てば経つほど、証明は難しくなります。

弊社が多く扱う築古アパートに関しては、運用中の不具合は新築と比べてどうしても多くなる傾向にあります。
一部保険を掛けるとこでヘッジできる部分はあるものの、ある程度の修繕費に関しては事前に想定しておくことが必要です。

 

「瑕疵」とは『通常有すべき性能・性質を有していないこと』を意味します。中古物件でそれ相応の劣化・故障があるのはある意味『通常有すべき性能』と解されるため
不具合・故障=瑕疵 とはならないことに注意が必要です。

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