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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2019.03.01

空室損について

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。
 
本日は、「空室損」についてご説明させていただきます。
 
弊社では、お客様に物件をご提案させていただく際の
収支シミュレーションでは「空室損」を盛り込んで計算しております。
 
基本的には6年間の運用を想定して収支シミュレーションを
作成しており、6年間満室で運用できる可能性は低いと思いますので
空室損を見込んで収支シミュレーションを作成することは
重要なポイントとなります。
 
空室損を計算するにあたって、
計算の方法は以下3つの方法がございます。
 
1.時点空室率
 
2.期間空室率
 
3.賃料空室率
 
 
1.時点空室率
時点空室率とは、その時点で空室率が何%か計算する方法となっております。
例えば、10室の木造アパートがあり、2部屋空室のお部屋がある場合は、
空室率は20%となります。
 
 
2.期間空室率
期間空室率とは、一定の期間で退去の確率、
どのくらいの期間で賃貸が決まりいくら費用がかかるのか
を計算する方法となります。
 
計算式は以下になります。
 
退去率×賃料ロス
――――――――×100%=空室率
  12ヶ月
 
退去率とは、その物件でどのくらいの確率で退去が発生するかを
計算しております。
シングルタイプの物件ですと、基本的には4~5年で退去が発生すると
言われておりますので、4年の場合は退去率が25%ということになります。
 
賃料ロスに関しては、空室期間や仲介手数料、広告費(AD)、フリーレントなどを
考慮し計算します。
 
弊社では収支シミュレーションを作成する際には上記の「期間空室率」を
採用し、1年間という期間でどの程度の空室損を見込んで計算すればよいかを
調査しご提案させていただいております。
 
 
3.賃料空室率
賃料空室率に関しては、管理会社がよく利用する指標になります。
計算式は以下になります。
 
     実績の賃料
100%ー―――――――――=賃料空室率
   取れるはずの賃料
 
 
以上3つの方法が空室損を計算する方法になります。
計算する場面によって使い分ける必要があり、
収益物件のように、ある程度の期間で利益が出るのかを試算する際には
2の期間空室率が適しているということは上記の内容を
見ていただければ分かると思います。
 
収益物件をご購入される際にきちんと空室損を見込んだ上で
利益が出るのかということは物件を選定する上で
重要なポイントとなると思いますので、
物件を検討する上で注目して見ていただければと思います。
 
本日も最後までお読みいただきありがとうございます。

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