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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2017.09.20

管理会社の仕事について

ファミリーエージェントの亀山です。
8月30日のコラムで自主管理をすることの難しさについて書かせて頂きましたが
本日は、個人のオーナーさんでは得られないメリットや管理会社の役割について書きたいと思います。

 

メリット1

プロパンガス会社との交渉で
エアコンやモニター付きインターホンを
無償提供。オーナーさんにとってエアコンの故障や交換は大きな負担となることがあります。

扱うプロパンガス会社によっては、給湯器のみならずエアコンやモニター付きインターホンの無償提供といったサービスを付帯することができます。

これは多くの物件を管理しプロパンガス会社との太いパイプがあるから交渉できるとも言えます。

 

メリット2

管理会社は保証会社との代理店契約を結んでいることから保証会社の様々なアレンジも可能です。

以前のコラムでも書かせて頂きましたが、オーナーチェンジでの購入は、入居者の属性が入居開始時から変わっている場合や、
以前の管理会社で入っていた保証が切れてしまう場合、連帯保証人の方がご高齢、遠方に住んでいる場合など、家賃の担保が取れないことがあります。
弊社が代理店契約している保証会社の中には入居者に負担をかけず一棟丸ごと保証してくれるといったものもあります。
加入時に1世帯3,000円のオーナー負担が発生しますが滞納や未回収のリスクを考えれば高額な負担ではないと思います。

また、個人のオーナーさんへは集金代行を行わない保証会社もあり、未納が発生した場合都度保証会社へ代位弁済の
手配をしなければならず、家賃が遅れ気味の入居者であれば毎月保証会社へ連絡しなければならないといった手間がかかることもあります。

メリット3
共用部の電気代やJcom、清掃費、消防点検費などのオーナー負担金の管理を一括管理会社へ任せることで実質の収支を把握しやすくなる。
運営費を個人で管理するとなると、こまごましたランニングコストをデータ入力するといった手間がかかります。オーナーさんの中には、これらの管理が曖昧になり、月々の運営費がどのくらいかかっているか、自身の負担分を把握できておらず売却の際に物件の詳細を買主に提示出来ない(資料がそろわない)なんてことも多々あります。
収益物件の運営には、前述したランニングコストだけでなく、退去が発生した際の修繕費、募集経費など様々なコスト管理が必要であり前回のコラムでも書いたように本業をお持ちの方だとコスト管理に時間というコストを支払わなければならなくなります。

 

メリット4

収益の最大化を考えた運営方法を提案頂ける。これはプロパティマネジメントのお話になります。
オーナーさんは運営を時に『自分が住む目線で考えてしまう』ということがあります。
例えば、退去が発生したときのリフォームです。
自分が住む目線で、リフォームを行ってしまい高額なリフォームを行ったのにも関わらず、思っていたほど賃料がとれず結果的に収益減に繋がってしまったということがあります。

リフォームは、エリア、募集時期、募集賃料によって適宜判断する必要があります。リフォーム代が多少高額になったとしても繁忙期であれば賃料をあげて入居付けができたり、駅から近い物件であれば簡単な手直しで入居付けができたりなど、
多くの物件を扱い入居付けをしている管理会社であれば物件や状況に合わせ何処までリフォームするべきか?の判断をし、不必要な支出を抑える提案ができます。

 

首都圏では、アパートの個数も増え、運営の仕方で収益は大きく変わります。自主管理もひとつの管理方法ではありますが、
知らないで運営していくのは勿体無いと思いませんか。無駄な時間というコストを使わず、収益を最大化していくためにも管理は委託するこをお勧めします。

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