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REAL ESTATE INVESTMENT COLUMNスタッフ不動産投資コラム

2017.10.02

築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配

ファミリーエージェント三上です。

前回の続きになります。

 

↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/155

 

数回に渡り、お伝えしております「中古アパート」に関してです。

 

【中古アパートの心配事】
1 今後かかる修繕費が心配。
2 今後の入居付けが心配。
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。

 

中古アパートに対しては多くのお客様が感じられる心配事がありますが
上記3の「築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配」に関して記載いたします。

 

元々、当社では中古アパートをメインでお客様にご紹介しております。
中古アパートのメリットとしては

① 入居者の賃料が相場(底値)の為、売却価格(利回り)が下がりにくい。
② 売買価格が土地値に近いため、大幅な価格下落が少ない。
③ 木造の築22年以上経過している物件の場合、単年で落とせる減価償却費が大きく出せる。
点になります。

 

逆に言うと、購入検討者は築年数はあまり気にしません。

築28年だから購入して、築32年だから購入しない、ではなく
「築古物件で利回りが〇%以上だから・・・」や
「築古物件でも、土地値の割合が高いから・・・」など
現実的に運用をして得られるキャッシュフローと売却によって得られるキャピタルゲインを見て判断します。

 

物件のエリア・価格帯にもよりますが、相場よりも利回りを高く設定してあげることでキャッシュフロー重視のお客様への売却は十分可能性があり
また、土地値の高い物件であれば、どんなに築年数が古かろうと、解体費などを考慮した土地値以下になることも考えにくい為
売却時の最低価格ラインは容易に予想できます。

 

また、減価償却費を狙って購入される投資家の需要も高いことから
利回り以外の設定を工夫することで、さらに売却の可能性は高まります。

 

そもそも木造アパートはどのくらいもつのでしょうか?
1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されていますので
新耐震基準で建てられたアパートで一番古い築年数は現在築36年です。
新耐震基準で建てられた築古木造アパートが築何年まで、利用することができるかは、事例が無い為わかりませんが
今まで、築古アパートを専門で修繕してきた経験から、物件のメンテンナンス次第ではありますが
築40年・50年の運用は十分可能と判断しております。

 

 

利回りから見る最低価格、土地値から見る最低価格より、融資残債が減っていけば
その後の、キャッシュフローと元本返済は直接、利益(含み益)と考えることができます。

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