【築浅物件の注意点】

いつもブログをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日は【築浅物件の注意点】について、
お話しさせて頂きます。


築浅物件のメリットとして

・新築プレミアム価格＆賃料ではないためお得感がある

・築古物件と違って、まだまだ稼働するイメージがしやすい

・築古物件より良い融資条件で購入が可能

といった事が挙げられるため、弊社取扱い物件においても、
築浅物件へのお問い合わせは多いです。

実際、上記のメリットは悪くないことなので、築浅物件の注意点さえ
気をつければ、悪くないのではないでしょうか。


それでは、築浅物件の注意点を説明していきたいと思います。



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【築浅物件の注意点】として

・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

・賃料推移

・売却想定価格

といった事が挙げられます。


・屋根・外壁等の大規模な修繕の状況

屋根・外壁等の大規模な修繕は、10～15年に一回はした方が良いと言われております。
新築アパートを購入した人は、大きな修繕の必要性がないため、
購入に至ったという方が多いため、築浅物件の場合、されていないケースがございます。


・賃料推移


具体的に【上大岡エリアシングルタイプアパート】で見ていくと

築5年～15年



築20年以上



といった具合に推移しており、

家賃5.8万円/月→4.5万円/月となっております。


仮に上記の賃料のように推移し、

戸当たり家賃5.8万円/月、1K×6戸、築15年、価格4,640万円、利回り9％の物件を

金利2.3%　融資額4,640万円、融資期間25年、運営費・空室損約23%で運営した場合、


当初

家賃　　　　　　　　　 約417万円　　　　　　
運営費・空室損　▲約  96万円
返済　　　　　    　▲約244万円
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税引き前手残り　　約 77万円


となっていたものが、10年後には以下のような
運営収支になる可能性がございます。


家賃　　　　　　　     約324万円　　　　　　
運営費・空室損　▲約 74万円
返済　　　　　　    ▲約244万円
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税引き前手残り　　約  6万円




・売却想定価格

築浅物件売却の場合、家賃下落と利回りの上昇両方を
加味する必要があります。


先程の条件で10年後に利回り10％で売却する場合

3,240万円（残債約3,095万円）となり、

売却時の諸費用4%と想定すると、約130万円、

建物割合4割（4,640万円の4割、1856万円）と仮定し、
売却価格3,240万円－（土地価格2,784万円＋売却時諸費用130万円）
＝326万円×約20%
＝65.2万円（譲渡所得税）

となり、

売却価格3,240万円－売却時諸費用130万円－残債3,095万円－譲渡所得税65万円
＝売却時手残り－50万円

となります。

特に築浅物件の場合、次に購入を希望される方は、築古物件の融資を想定するため、
高い利回りでないと売却可能性が低くなります。


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築浅物件のメリット

・新築プレミアム価格＆賃料ではないためお得感がある

・築古物件と違って、まだまだ稼働するイメージがしやすい

・築古物件より良い融資条件で購入が可能


上記メリットは、実際かなりのメリットですので、賃料下落・売却時利回り上昇まで織り込んで
収支が回る物件であれば、良いのではないでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございました。

ファミリーエージェント香取

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