中古アパートの修繕

本日は中古アパートの運用に大きく関わる修繕のお話しです。

当社が多く取り扱っております「築古中古アパート」ですが、購入を検討しているほとんどのお客様から「修繕が心配」との声を多くいただきます。
不動産投資は実物資産の為、当然時間の経過で建物は古くなる為、修繕が必要になってきます。

室内の原状回復に関しては、新築も中古も設備などは然程変わりませんので、多くのお客様が気にされる外装関係の修繕を記載いたします。

①　屋根・外壁・鉄部塗装
　　費用・・・延床面積×１万円

②　バルコニーの傾き修繕
　　費用・・・軽症10万円前後、重症（交換）50万円前後

③　シロアリ被害
　　費用・・・検査・駆除費用10万円～

④　雨漏り補修
　　費用・・・窓枠からの侵入：１万円～、屋根からの侵入：10万円～

※すべて被害の大きさにより費用は前後します。

こちらが一部ではありますが、築古木造アパートで起こりうる修繕工事項目とおおよその費用になります。

これが、鉄骨造やＲＣ物件になると・・・

■エレベーター修繕・交換

■屋上防水工事

■受水槽交換

などの追加修繕項目や

同じ雨漏りでも原因の特定が難しい事や給排水管の交換となった場合も配管がコンクリート内を通っているなどで、工事費用が高額になるなど町場の工務店では手に負えず大規模な工事・修繕になってしまうリスクがあります。

その為、木造アパートの修繕に関してはある程度金額の予測が付きやすく、運用中の精神的な負担も少ない為、事前に修繕費用を見ておけば大きなリスクにはならないかと思います。
※キャッシュフローの面からも税圧縮効果が高く、税引き後のキャッシュフローは増加します。

不動産投資が初めてのお客様の場合の　見た目　が安心な新築アパートなどに心が揺らぎがちですが

賃料下落や税引き後のキャッシュフローが減る事、また出口をあまり考えずに購入してしまうと実は危険な投資をしている可能性があります。
※購入当初は気づきませんが、２年目の確定申告で年間収支を見てビックリされる方や竣工後、予定していた賃料で全く入居者が付かず、手出しをしながら後悔しいているお客様も多いようですね。

新築アパートにも中古アパートにもそれぞれリスクはありますので、いずれも　想像　ではなく購入～運用～売却まで検証し、自身の投資目的に合った物件を選択していきましょう！

株式会社ファミリーエージェント

三上

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