不動産投資全般

入居者属性と運営リスク

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

弊社では「中古（築古）物件」を取引する機会も多いのですが、

所有者の方（あるいは委託している管理会社）によって、

「入居者情報の管理」に差があり、契約直前まで入居者の情報が分からない…

ということも珍しくありません。

 

収益物件を購入する際には、物件の概要に加えて「入居者属性」も

事前に把握しておく必要がありますが、
賃料帯の低い物件では「高齢者」や「生活保護受給者」が

多く入居しているケースも多々ございます。

 

「生活保護受給者」の数は、ニュースでも度々取り上げられるように、

平成23年に過去最高を記録して以来毎年増加している傾向のようです。

※生活保護受給者の動向等について（厚生労働省発表）

受給者を年代別に見ると60歳以上の方が50％以上という内訳になっているようです。

賃料帯が低い物件では、上記のように入居者の3分の1が生活保護受給者、

60歳以上の方を含めると半数以上に相当するという物件も珍しくはございません。

 

一般的なイメージですと、このように生活保護受給者や高齢者が

多く入居している物件＝リスクが高いと見られてしまいがちですが、

地域によっては賃料を直接「役所→管理会社or貸主」に

振り込むなどの対応もしておりますので、「賃料の支払い方法」次第では

「滞納リスク」が低く考えられるケースもございます。
※受給理由次第では難しい場合もございます。

 

また、高齢者や生活保護受給者は、容易に引っ越しができない、

あるいは引っ越しをする理由が少ない為、長期入居となっているケースも多々。

 

高齢者の方が多い物件では、事前に「家賃補償保険」等に加入することで、

孤独死が起こった場合の「残置物撤去」や「空室期間の損失」に対する

リスクヘッジも可能です。

 

必然的に室内にいる時間も長くなるため、設備の劣化や居室の傷みが

目立ってしまう点は否めませんが、低い賃料帯の物件ですと、

数年で入退去が繰り返されてかかる「原状回復コスト」や「賃貸募集コスト」の

圧迫を考えると、滞納リスクや想定できる入居期間から、より良い収支が

見込める場合もありそうです。

 

物件やエリアによって入居者の属性や想定できる賃貸需要の層も様々ですが、
事前に内容を把握し策を講じることで利益の最大化ができるよう、

弊社でも管理業務を行っております。

 

賃貸や管理のことについてもお気軽にご相談ください。

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