不動産投資全般

区分マンション投資について

お世話になっております。

ファミリーエージェント高宮です。

 

お打合せをしていて、初めて投資を行われるお客様から

「いきなり一棟は恐いので、区分マンションから始めようかな」といった

お話をお聞きすることがございます。

 

お気持ちはすごく良くわかるのですが、

わたしは現在の市況ではおススメできないと考えています。

 

以下、簡単ではございますがご説明申し上げます。

 

前提として、現在の市況を見た際に、区分マンションは下記のように、

価格が上昇している(利回りが下がっている)状況にあります。

 

cf:「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」

 

区分マンションで利益を上げたと言われる方は、

おおよそ利回りが高い時期に買われた方々かと存じます。

 

そういった時期から利回りは大きく変わっており、

現況良く見る下記のような物件を想定いたします。

 

平成15年築　RC造　24㎡　区分マンション

価格：2,000万円　(土地1,000万円　躯体600万円　設備400万円)

利回り：5.0%

賃料：8.3万円/月

融資「金利：1.8%、期間35年、フルローン」

 

以上より、区分マンション業者からは

下記想定収支として説明があるかと存じます。

 

------------以下区分業者説明

賃料収入：100万円

返済額：▲77万円

運営費：▲25万円(25%　※管積含む)

BTCF：▲2万円

 

税前ですと赤字になりますが、減価償却による節税として、

下記が可能であるため、最終は黒字となります。

 

賃料収入：100万円

減価償却：▲150.9万円

金利：▲18万円

運営費：▲25万円

会計上の収支：▲93.9万円

→所得税と住民税の合計が仮に43%とすると、

　　40.4万円の節税となるため、BTCFと合わせて38.4万円/年の利益

------------以上区分業者説明

 

いかがでしょうか。

良さそうに見えてしまいますよね。

 

しかし、実際は設備の償却は3年で終わってしまいますので、

4年～6年目の会計収支は下記のようになります。

 

賃料収入：100万円

減価償却：▲17.6万円

金利：▲36万円

運営費：▲25万円

会計上の収支：21.4万円

 

43%という前述の話をそのまま適用すると、

▲9.2万円となりますので、BTCFとの合算は▲11.2万円です。

6年間で考えますと、(38.4+▲11.2)×3=81.6万円です。

 

そして、ここで長期譲渡として売却出口が発生します。

賃料下落が3.6%で8.0万円/月となり、利回り6.0%出口で売却価格は1,600万円となりますが、

その時点で残債は1,740万円となりますので、単純計算で▲140万円です。

 

先のキャッシュフローによる利益を軽く超えてしまいますね。

 

こちらは一例に過ぎず、物件によっては利益につながる物件もあるかもしれません。

 

ただ、利回りが下がっている現況という前提では、

今回の物件と同様の見込みが立ってしまう物件が多く出回っているために、

利益を出すことが難しく、おススメはできないと考えております。

 

もしも、区分マンションについてご検討中でしたら、

今一度お手元の物件について出口までご検討いただいたほうがよろしいかと存じます。

 

最後までご覧くださいましてありがとうございます。

 

担当：高宮
Email：takamiya@family-group.jp

 

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