不動産投資全般

賃貸募集における「AD」について

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

今回は、入居付けにおける≪AD≫についてお話します。

【ADとは】

ここでいう「AD」は賃貸募集をする際に、

賃貸付をしてくれた不動産会社に「広告費」「業務委託報酬」といった形で

オーナー様がお支払いするインセンティブのようなものです。

 

宅建業法では、賃貸物件の賃貸借契約が結ばれた際に、

貸主・借主から「合計月額賃料の1か月分まで」仲介手数料の報酬を

賃貸付した不動産会社が受け取ることが出来ます。

ただ、

・供給過多などにより、募集難易度が高い

・相場よりも賃料を上げて募集

上記をする際など、賃貸業者に頑張ってもらわないと、

賃貸付の見通しが立たない際には、「AD」といった

＋αの報酬を支払うことを約束することで、賃貸業者様に

優先的に客付けを行って頂くことが見込めます。

 

弊社の管理物件もこうした「AD」をつけて募集する物件は多いかと存じます。

 

不動産投資で重要な賃貸付に関する内容ですので、

本日は「AD」の設定の考え方についてお話します。

 

【ADの設定について】

「AD」についてはネットで検索すると、

特に根拠もありませんが月額賃料の「1～2ヶ月分」が相場として、

上げられると出てきます。

そして、よりエリアの厳しい、一都三県以外ですと、＋数か月分等といった話もございます。

 

 

結論としては弊社が取り扱っている一都三県の国道16号線のエリアは、

月額賃料の「1～2ヶ月分」が相場という点は比較的間違ってないかと思います。

 

こちらの数字に関して、弊社の管理担当に伺ったところ、

「AD」にも相場があるらしく、大体、報酬額が合計「8～10万円」程度

になると、賃貸業者の担当者が動きやすいという話でした。

 

弊社で扱っているような築年数の古い物件の場合、

賃料が「4万円/月」あたりでございます。

そうなると、仲介手数料としては「4万円」しか報酬が無い為、

より賃料の高い「新築物件」に手を出すでしょう。

 

しかし、「AD1か月分」をつけることで、「8万円」の報酬額となりますので、

新築よりも高い報酬額となれば、賃貸営業マンも数字がほしいかと思いますので、

「4万円」の物件を決めるように動いてくれるでしょう。

 

この場合、「AD2か月」にしたらより決まると考えられますが、

ADはオーナー様に費用負担頂くものでございますので、

もちろんたくさんつければその分コストが発生します。

 

「AD1か月分」で早期の入居付け（3ヶ月以内）の入居付けが見込めるのであれば、

あえて2か月にする必要もないかと存じます。

 

「AD」に関しては、賃貸営業マンに物件の客付けを行ってもらう為のコストです。

投資物件をご購入されている以上は、費用対効果を意識する必要性がありますので、

必要以上にADをつけない、入居が決まる水準にまでADをつけるといった工夫をしましょう。

エリア・築年数・設定賃料によって変わってきます。

 

弊社に管理をお願い頂ければ、空室の募集条件選定の際に、

ADの設定費用に関してアドバイスがございます。

 

また、空室時のコストを見込む「空室損」にもADのコスト設定は物件によって

設定しておりますので、そのあたりもご確認ください。

 

 

入居募集は「フリーレント」「AD」「鍵交換代無料」等さまざまな、

コスト面での工夫がありますので、弊社での適切な条件設定のご提案を

させて頂きます。

 

ただ、弊社では実際に賃貸業者に入居付けに関してアドバイスを行うなど

なるべく費用に頼らない募集を致します。

購入物件で賃貸募集に不安な際はすぐに物件をあきらめず、

まずは相談してみましょう。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

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