銀座にある不動産会社が神奈川県や千葉県の賃貸付けができるのか

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産の購入と併せてよく質問と相談を受けることが賃貸管理についてです。

当社では購入→賃貸管理→売却と、「売って終わりの提案」ではなく売却出口までを見据えた利益の確定が見ええるまでの総合的なワンストップサポートが強みです。

そのため管理専門チームによる賃貸管理を行っており、オーナー様の利益の最大化の為にサポートを行っております。

そこで質問を受けることで一番多いと感じるのは「銀座にある不動産会社が神奈川県や千葉県の賃貸付けができるのか」というご質問です。

結論から申し上げますと、新築賃貸住宅の建設のよる供給過剰と人口の減少によりじりじりと空室率が上昇している中で、当社は95％前後の入居率を推移している為、賃貸付けはできていると言えます。

どのような仕組みで賃貸付けを行っているのでしょうか。

賃貸管理には大きくわけて店舗を持ち「仲介・管理」を行う「一体型」と店舗を持たず仲介業の部分をアウトソーシングしている「運営管理型」の2つに分かれます。

一番の違いは管理会社の立ち位置の違いから利益相反してしまうという点です。

同じ管理会社なので具体的な管理業の内容に大きな違いはないのですが、売上については大手のエイ〇ルやミニ〇ニなどの店舗を持つ「一体型」では、仲介手数料がメインになります。

その為、賃貸が決まりやすい物件、両手物件（仲介料・広告費）の賃貸付けが多くなり、自社での囲い込みにつながります。

オーナーからすると、どこの賃貸業者が客付けした入居者でも保証会社の審査が通り、月々の家賃の回収目途が付く入居者であれば、委託している管理会社以外からの客付けでも空室期間が短いほうがメリットが高く利益の最大化が見込めます。

駅前に大きな看板を掲げている大手賃貸会社の方が客付けが強いイメージをお持ちの投資家様もいらっしゃいますが自社での囲い込みから募集間口が狭くなっているケースが多くなります。

店舗を持たず仲介業の部分をアウトソーシングしている「運営管理型」の売上は管理物件の毎月の管理手数料がメインの売り上げになります。

その為、空室を埋めることが売り上げに繋がる為、客付けをする仲介会社の店舗やその営業マンに募集営業を行っております。

自社での囲い込みがない為、入居者を募集する店舗が多くなり、間口が広がるので、同じスペックの部屋ならば入居の確率が上がるということになります。

またオーナー様との打ち合わせになりますが、広告費として1ヶ月を付けて募集を行った場合には当社では広告費は頂かずに客付け業者に広告費を付けています。

そうのように行うことで客付け業者（営業マン）のメイン売り上げである仲介手数料が2倍になる為、自社物件と同じように客付けを頑張っていただける状況になります。

当社はグループ会社でルームストリーという店舗が4店（新宿・池袋・町田・津田沼）ありますが、「運営管理型」よりの賃貸管理を行っている為、オフィスは銀座にありますが、神奈川県や千葉県の物件でも賃貸付けができているとなります。

空室が埋まることや空室期間が短くなることで売り上げがあがる管理会社の仕組みは収益不動産を所有して利益の最大化を求めるオーナー様と同じ立ち位置と言えます。

賃貸管理のご相談も承っておりますのでお気軽にお問合せください。




 

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