積算価格について

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

投資物件を探すにあたって、各不動産会社から
「積算価格が高い」「土地値が張っている」といった言葉が
売り文句として記載されていることが多々あるかと思います。

ただ、お客様の中にはそれらの言葉の違いについて、
あまりわからないといった方もいらっしゃいましたので、
その違いと算出方法についてご説明いたします。

■積算価格
そもそも積算価格というのは、特定の評価方法によって算出された
不動産の評価価格のことで、ある程度の価格指標となってくるものです。

算出は「土地積算価格」と「建物積算価格」をそれぞれ算出して、
それら2つを合算することで行われます。

▼土地積算価格
「土地積算価格」はその名の通り、土地に対する積算価格となり、
《路線価(円/㎡)×敷地面積(㎡)》で算出することが可能です。

と簡単に記載はできますが、路線価と一言で言っても、
どちらのことなのか悩んでしまいますよね。

弊社では路線価は下記のように確認しております。
1. 全国地価マップへアクセス
2. “相続税路線価等”を選択
3. “同意する”を選択
4. 対象物件の住居表示を入力して検索結果を開く
5. 対象物件の前面道路の表示から路線価を確認する
※複数接道している場合はもっとも高い数字を適用

▼建物積算価格
「建物積算価格」はその名の通り、建物に対する積算価格となり、
《再調達価格×延面積×(法定耐用年数-築年)÷法定耐用年数》で算出できます。
※法定耐用年数-築年がマイナスの場合はゼロです

再調達価格は会社や金融機関によって様々なため、ずれが生じえます。
参考として、木造及び軽量鉄骨造は15万円/㎡、鉄骨造は18万円/㎡、
そして、鉄筋鉄骨造は20万円/㎡前後でご計算いただければいいかと存じます。

以上が積算価格のベースとなる算出方法です。

金融機関によっては土地の形状やエリアなどによって、
様々な係数が存在いたしますので、ベースとなる計算で高積算だからといって、
金融機関も同一とは限らないことはご認識されておいたほうがいいかと存じます。

なお、奥行長大補正など細かな知識については、
不動産投資には不要かと存じますが、ご興味があればこちらをご覧ください。

最後までご覧くださいましてありがとうございました。

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