不動産投資全般

【不動産投資】デッドクロスにならないようにするためには⁉3

いつもブログをご覧いただき、
ありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

前回、前々回と不動産投資のおける「デッドクロス」に関して
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

 

1回目の記事⇒/column/deadcross1/
 
2回目の記事⇒/column/deadcross2/

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、

私は4つの方法があることを述べ、

前々回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書き、

前回の記事では、

「②青色申告特別控除、専従者給与払い」

といった解決策に関して記載致しました。

今回も続きと行きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
③私設の資産管理法人に売却・譲渡する

といったことが挙げられます。　

 

簡単に言うと、個人で資産管理会社（法人）を設立し、

その法人に物件を売却、法人で物件を所有することです。

 

そうすることで、個人で保有していると、

本業の給与所得と所得が合算される為、デッドクロスをお越し、

不動産所得で大きく黒字が出てしまうと大きく課税所得が増え、

所得税・住民税の税率を上げ、税金負担が大きくなってしまいます。

 

その点を、法人所得となる為、

・経費計上がしやすくなり、所得を出しにくくなること

・ご年収が1,200万円以上の方などは、法人の方が所得税の実効税率が、

　低くなり、かかってくる税金分を抑えることができる

 

といった2つのメリットがございます。

デッドクロスを抑えるというよりも、

デッドクロスによる金負担を抑える運用と考えた方が宜しいですかね。

ただ、施設法人への売却はデメリットもございます。

それは、売却する際に、

・適正価格での売却

・譲渡税

・不動産取得税

の負担がございます。

 

もし物件を減価償却期間が終了したからと言って、

4年後での売却をしてしまうと、短期譲渡による約40%の譲渡税となってしまいます。

それに建物割合を大きくとり、全部償却した物件が、

購入時とさほど変わらない金額で売却してしまうと、

帳簿上は土地値の部分しか残っていない為、譲渡税の負担が大きくなります。

 

その他、法人での物件取得に関しては、

・法人住民税

・確定申告の際の税理士への依頼

と年間で＋αの費用もある為、

物件の規模・収支・資産状況を見て、

「本当に法人での取得が必要か」というところを

しっかり考えましょう。

 

デッドクロスの回避とは少し話がそれてしまったような気もしますが、

通常、個人取得の場合、所得の損益通算によって、

大きく税金負担がかかるケースもある為、その際は、

不動産を私設の法人に移す取り組みをされるといった運用もございます。

 

しかし、法人には逆に、プラスでかかる費用負担もあり、

法人の設立にも、手間と費用がいります。

 

デメリット・メリットを考慮して、運用を展開していきましょう。

 

繰り返しますが、弊社では税務上有利に進める物件の運用方法を踏まえて、

お客様の「資産形成」をお手伝いしております。

 

早期の資産形成を行いたい方・税負担が高くてお困りの方は、

ご相談承りますので、お気軽にご連絡ください。

 

次回は最後に、

「④減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する」

についてお話致します。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

 

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