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不動産投資全般

投資効率の良い物件はキャッシュフローだけでは決まらない!?③

2017/05/09

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

前回、前々回と
投資効率の良い物件はキャッシュフローだけでは決まらない!?
/column/kouritunoyoibukken1/
/column/kouritunoyoibukken2/

というテーマで記事を書かせて頂いております。

前回の「物件選び」に引き続き、今回は「融資条件」について書かせて頂きます。

キャッシュフロー+残債の減り+資産増減=純資産増加

の、残債の減りとキャッシュフローに影響が出てくる部分となります。

それでは、どんな条件が良いか?

結論から言うと

「年数は関係なく金利が安ければ安い程良い」

という当然すぎる結論なのですが、

これはなんの制約もなければの話で、

実際には

「使える自己資金」

「必要なキャッシュフロー」

「目標とする純資産増加額」

「銀行の融資対象とのギャップ」

など様々な要因に左右されます。

例えば、単純に最も金利が低くでる融資としては

「法定耐用年数内の物件に自己資金を4割程度入れて、残存耐用年数期間で融資を引く。」

というのが最も良いです。

今であれば金利0.8%程度で融資可能ではないでしょうか?

ですが、仮に1億の物件を買おうとした場合、4000万のキャッシュが必要となります。

更に物件選定として「土地値に近い中古の木造」は耐用年数が残っていない為、

必然的に「資産減価の激しい新築APや中古RC」か「利回りの低い新築~築浅RC」となります。

既に資産家の方であればともかく資産形成を図りながら純資産を増加していくには少し無理があります。

※補足ですが、築浅RCの良さである資産下落がしずらいというメリットを打ち消してしまう地方物件についてはそもそも本末転倒であり投資価値がない為除外しております。

その為、現実的には

「融資額8割 年数20年以上 1%台後半」~「フルローン 年数30年前後 3%台前半」

といった選択が一般的になるのではないでしょうか?

この辺りについては、現時点の資産背景に合わせて融資条件の選択をするのが良いかと思います。

次回は具体的に

「新築物件を低金利で買った場合」と「中古木造を3%の金利で買った場合」での比較をしてみたいと思います。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。





 

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