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不動産投資全般

投資効率の良い物件はキャッシュフローだけでは決まらない!?④

2017/05/18


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

数回にわたって、
投資効率の良い物件はキャッシュフローだけでは決まらない!?
/column/kouritunoyoibukken1/
/column/kouritunoyoibukken2/
/column/kouritunoyoibukken3/

という記事を書かせて頂いています。

本日は、具体的に
・新築木造APを低金利で借りる場合
・中古木造APを3%の金利で借りた場合

の具体的な収支の差を考えていこうと思います。

モデルとして

新築アパート

物件価格 10000万
NET利回り  6%
土地値  4000万
金利   1.5%
融資期間 30年

中古木造 10000万
NET利回り 6.75%
土地値  9000万
金利   3%
融資期間 25年

の2ケースで考えていこうと思います。

いずれもフルローンで10年間保有後売却するという条件で試算します。
※どちらも年間0.1%ずつキャップレート(売却時利回り)が上昇し、売却時価格は土地値以下にならないものとする。


いい加減しつこいですが、

キャッシュフロー+残債の減り+資産増減=純資産増加

ですので、

分解して

【キャッシュフロー】

【残債の減り】

【資産増減】

の3つでそれぞれどれだけ損益がでているのかを足し込めば純資産増加がわかります。


まずは
【キャッシュフロー】

新築アパートの場合の年間のCFは下記の図の通りです。



※新築の場合賃料下落が避けられない為、3年で2%程度の賃料下落を加味しています。



中古アパートの場合の年間のCFは下記の図の通りです。



※中古の場合、修繕リスクを考慮し年間30万円程度の修繕積立金相当のお金を差し引いています。


この時のお互いの累計CFでは、

新築 約1623万
中古 約759万

と、2倍以上の差が生まれております。

この辺りが新築投資をしたい方が多い理由ではないでしょうか?


ですが、タイトル通りですが、キャッシュフローだけで投資効率は決まりません。

続いて【資産増減】と【残債の減り】について比べてみると

新築アパートの場合は下記の図の通りです。



中古アパートの場合は下記の図の通りです。


 

新築 約753万
中古 約3133万

の売却益となります。

【残債の減り】はそこまで大きな開きがない物の
新築の場合、資産減価が避けて通れない為、売却益では中古に軍配が上がりそうです。


その為、物件の総投資利益としては、

新築 2376万
中古 3892万

とキャッシュフローでは新築の半分以下だった中古の方が1.6倍以上高い利益が出ることになります。


今回の例では、両方とも資産の「含み損」は起きていませんが、

銀行融資が途中でもう出ないという状況に陥ってしまっているお客様の多くが、

【キャッシュフロー】だけを見据えた結果、【資産増減】【残債の減り】を無視した投資を進めてしまい
債務超過を起こしてしまいう事が原因です。

キャッシュフローだけではなく、投資としての全体像を見た投資目線を心掛けないと

思わぬところで躓いてしまうかもしれません。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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