RC物件の出口はどう考えるのか？２

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日は前回の記事（ /column/rcdeguti1/）
に引き続きRCの出口について考えてみようと思います。

収益性で出口金額を設定する為には、

１、利回り

２、利回り－調達金利

３、利回りー返済率

４、投下資金に対する回収率

といった様々な指標で計算する事が必要だという事を書かせて頂きました。

今回は２について書かせて頂こうと思います。

２の利回りー調達金利については比較的わかりやすいかと思います。

しかし、気を付けて頂きたい所として

利回りは表面利回りではなくNOI利回りで考えてください。

不動産投資の中でもこのころのRC物件は特に物件によって経費率の差が多く、

運営費が18％程度で済む物件もあれば、40％以上運営費でとられる物件も存在します。

その為、

・この物件の固定資産税はいくらなのか？

・設備はなにがついているのか？

・EVメンテナンス費及びメンテナンス契約内容は？

・消防点検費は？

・物件の修繕履歴は？直近に直すところはないか？あるのであればいくらかかるのか？

などなど、上げたらきりがない程確認すべき点は多いです。


仮に、前回の記事で題にあげた

・売買金額15000万
・鉄筋コンクリート造
・築30年
・建物200坪（661.15㎡）
・土地150坪
・利回り８％（年収1200万）
・土地実勢価格50万/坪


この物件が10年後

NOI利回りー金利＝４％

程度で売れるとすれば

後はどんな融資が付くかわかれば物件価格が決定する話になります。

10年後の本物件の場合ですとおそらく、

1.5％ 15年 6割融資

2.3％ 30年 8割融資

3.3％ 30年 フルローン

という結果になります。

上記の

NOI利回りー金利＝4.5％

に合わせるなら1.5％の融資を採用して

NOI利回り＝6％

経費・空室率を30％とすると

表面利回り8.57％（ 売価約14000万 ）で売れる事になりますが・・・

本当に売れるでしょうか？

個人的な肌感覚としては売れる気が全くしません。

それはなぜか？

また次回以降かかせて頂く３、４、の指標に照らし合わせてみるとわかるはずです。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。

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