不動産投資のファンダメンタルズに対するボラティリティについて

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日はファンダメンタルズ（基礎的事項）に対するボラティリティ（予想変動率）についてお話いたします。

ややこしい横文字ばかり並べておりますが、

「収支予想に対しどの程度の変動幅があるか」

という内容です。

不動産投資においてボラティリティ（以下、ボラ）は小さい方が良く、

ボラが発生した場合、大半がマイナス方向に働くケースが多い特徴があります。

ボラが発生する主な数値としては影響力順に、

「売却金額」（１００）

「修繕費用」（５０）

「金利変動」（１０）

「空室率・未回収損」（５）

「家賃下落率」（５）

※（）の数字は収支に対する影響度をざっくり数値化したものです。


といった部分になります。

どの数値にボラが出やすいかやボラの高さは物件の種別によって異なります。

これを決定づける要因としては

「構造」

「エリア」

「築年数」

が大きく関わってきます。

それぞれ

「構造」アパートorマンション（木造～SRC造まであるが簡略化）

「エリア」東京圏or地方（都心～地方（場合によっては海外）、駅徒歩、路線、駅などあるが簡略化）

「築年数」新築or築古

と2分割して考えた場合の特徴について考察いたします。

長くなってしまうため、本日は【アパート】のボラティリティについて考えていきます。

【アパート】

「売却金額」　

評価　◎　

価格が比較的小ぶりなものがい為購入検討出来る層が多く、建築費が安価な為、土地の価値との乖離が少ない物件が多い。

そもそも出口では「アパートローン」と呼ばれるパッケージ化された融資を利用するか更地売りを前提とする為、

正しく収支予測できていれば、売却金額が大幅にずれることは少ない。


「修繕費用」

評価　◎

建物の造りが簡易な為故障箇所を早期発見しやすく、物理的に小ぶりな物件が多い為支出額が想定しやすい。


「金利変動」

評価　〇

一般的なアパートローンは「短期プライムレート」連動が多く「短期プライムレート」は9年間金利が変わっていない為、金利変動リスクは少ない。

「空室率・未回収損」

評価　△

賃料が安い為、現在の日本の給与格差の広がりを考えると将来的な空室率の変動も少ない。
但し入居属性が悪くなりがちな為、家賃滞納などのリスクは高い。家賃滞納リスクについては保証会社の加入でヘッジが可能。


「家賃下落率」

評価　×or◎

築が浅いことによる賃料下落がある場合は、近隣の競合物件が出てきた場合想像を超える下落を起こす可能性がある。
マンションに比べ比較的小ぶりな土地でも建築が可能な為、競合物件が建てられる可能性が高くなる。

築が古い物件の場合、周辺の底値で募集されている為、下げ止まりしており下落リスクが低い。



次回は【マンション】のボラについて記載いたします。



本日も最後までお読み頂きありがとうございます。

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