収益物件のランニングコスト

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は「収益物件のランニングコスト」について
お話させていただきます。

収益物件を運用する際には、
以下の費用が必要になって参ります。

・固定資産税、都市計画税
・管理委託費
・定期清掃費
・共用部の水道代・電気代
・消防点検費
等でございます。


上記の費用は、一般的に概算で
満室想定賃料に対して
【 アパートタイプ 約10％～15％前後 】
【 マンションタイプ 約15％～20％前後 】と言われております。

上記のランニングコストの詳細については、
以下の通りです。

・固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税には
課税基準となる固定資産税評価額というものがあり、
土地と建物それぞれが固定資産税評価額基準に基づいて算定されます。

土地の場合は、『 地価公示価格の約7割 』に相当する価格で、
建物の場合は、建物の再建築にかかる費用と建物の劣化が考慮され、、
『 建築費の約5割～約7割程度 』の価格になります。

詳しい価格については、物件ごとに発行される
公課証明書もしくは納税通知書での確認が可能です。

・管理委託費

管理委託費用とは、物件の管理を管理会社に委託した際に発生する費用です。

収益物件を運営する際、ランニングコスト少しでもを抑えるために
自主管理を検討している方もいっらしゃるかも知れません。

しかし、入居者管理や建物管理をはじめとした管理業務は、
物件の収益性や資産性に大きく関わってくるため、
不動産管理会社に委託することがおすすめです。

不動産管理会社は、多く存在するため、
管理業務の内容や管理委託費等で選定していただくことや
物件を購入した不動産会社に管理を委託することも一般的です。

弊社も、「株式会社ファミリープロパティ」という管理会社を設けており、
物件の購入後の管理業務の面でもサポートが可能となっております。

管理委託費用に関しましても
一般的な相場である【 月額賃料の5％＋税 】となっているため、
物件購入から管理まで一貫して任せていただくことも可能でございます。


・定期清掃費

先程の管理業務に加えて、
敷地内の簡単な除草や放置されているゴミの撤去等の
入居者が住みやすい環境を整えるための定期清掃が必要になります。

定期清掃を行っている物件かどうかで、
物件の状況に差が発生し、入居者の満足度にも影響が出てきます。

そのため、管理委託と同様にに
管理会社に清掃を委託することで、
安定的な収益物件の運営に繋がります。


一般的に、中古物件では月4回程度の清掃を推奨しております。

・共用部の水道代・電気代

アパートやマンション等の共同住宅の場合、
共用部の水道光熱費はオーナー様の負担になります。


水道光熱費としてかかってくるものは、
廊下や階段などの電気代や植栽への水やりのための水道代等です。


物件によって必要な水道光熱費は異なって参りますので確認が必要です。


・消防点検費


消防点検では、消火器等の機器の設置状況や
火災報知器、避難器具の動作確認を行います。

消防法では、物件の規模によって消防用設備等を定期的に点検して維持管理を行い、
その結果を消防署長に報告することが義務付けられております。

もし、報告義務違反をしてしまうと多少のペナルティーが発生しますので、
収益物件の運営において消防点検も重要になって参ります。

また、上記の費用は収益物件の運営の際に必ず発生するランニングコストですが、
以下の費用については、物件によって追加で発生するランニングコストです。


〇ライフライン設備
・浄化槽(下水処理)の点検費、
・貯水槽(上水設備)の点検費


〇物件の設備
・インターネット費(J:com等)
・防犯カメラ費
・エレベーター点検費
・機械式駐車場の運営、点検費


〇その他
・町内会費
等でございます。


上記の内容は、あくまでも一般的なランニングコストについてです。
ご購入される物件によって変わって参りますので、ご参考までにお考え下さいませ。


収益物件の運営では、物件の資産性や収益性を左右する大事な要素です。
ランニングコスト等の物件のご購入後についても考えていただくことで、
失敗しない収益物件の運用ができるかも知れません。

最後までお読みいただきましてありがとうございます。

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