本当は損をしてる？良い物件探しとは

いつもご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

当然ですが、皆様「良い物件」を買うために日々情報を集めて
物件情報ルートを開拓したり、知識を増やして変な物件を買わない様に勉強されたりしているかと思います。

もちろん、非常に重要な事ですし、

不動産投資は一度買ったら戻れないケースが多い為、慎重に物件を選ばれることをお薦めします。

ですが、それが1年…2年…3年…と手の届かない物件をずっと追い求めてるのは非常にナンセンスだなと感じます。

例えばわかりやすい中古の木造の場合、

5000万　9％　の土地値物件を
金利3％　25年フルローンの提案で紹介されたとします。

ですが、Aさんは

この物件であれば10％でないと買えないと断り、期待通りの物件が3年後にようやく出て
5000万 10％の物件を遂に買えました。

一方Bさんは

提案された5000万 9％の物件を購入し順調に運営していきました。

この場合、AとBさんどちらが良い選択をしているのでしょうか？
※話が複雑にならない様に運営費や空室損などはかからないとして話を進めます。
Aさんは

当然ですが3年間の家賃収入もなにもない状態ですの±０です。
今後、収入は500万 CFで216万入る予定です。

一方Bさんは

3年間でCFが166万×3年間で498万円溜まっています。
更に残債は4578万になっています。


その為、3年目の現在でいえば残債の4578万から既に手にしているCF498万を差し引いた4080万円で物件を購入した事と同じ事になっています。
（わかりずらいでしょうか…？）

Bさんの物件の年収は450万円ですので、4080万円で計算すると利回り11.02％の物件を買った事と同じ効果があるという事になります。


おわかりになりますでしょうか？

結論からすると、

5000万円　9％ の物件を購入せず3年間待つのであれば、
3年後は11.02％以上の物件を買わないと損をしたことになる、という事です。


元々土地値だった物件の残債が8割程度になっていれば銀行との評価乖離も少なくなっている為
低い金利で借り換えをするなどの展開もある為、実質的にはそれ以上のインパクトがあるのですが、
上記だけでも購入を見送れば見送るほど、購入した時に比べ良い選択になることが難しくなる事はご理解いただけるかと思います。

本日も最後までお読みいただきまして誠にありがとうございます。

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