不動産投資全般

事業規模で物件を買い進めていくには？④

こんにちは。
ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事では

アパートローンとプロパーローンの融資期間の考え方の差についてお話いたしました。

それでは、本日はその融資期間の差がなぜプロパーローンを買う際に足かせとなってしまうのか？について

書かせて頂きます。

プロパーローンでは、残存法定耐用年数通りの融資期間になるという事を前回書かせて頂きました。

プロパーローンの審査の上では、物件は法定耐用年数が到達したらいつ使用できなくなるかわからない為、

その後の収支については見ない（もしくは著しく掛け目をいれる）事が多いです。

その為、法定耐用年数を超過した融資をするアパートローンを利用すると、

耐用年数を超過した年からの収入はみられず返済だけが残ることになります。

その為、銀行からみた損益計算書（P/L）上毀損し融資不可となってしまいます。

本来であれば、そのリスクをサラリーマン年収などで補填できるという判断をする為、問題になりにくいのですが、

融資枠ギリギリまで買ってしまうとその後の収支を年収で補えきれなくなってしまいます。

文章では理解しずらいと思いますので、例を挙げてみます。

サラリーマン年収1200万

借入額　3億

金利　3％ 30年で昭和62年鉄骨造（残4年）を買っていた場合

1年目から4年目までは家賃収入をみれますが

5年目以降は1575万円の返済に対し年収1200万の補填では足りなくなる為、

融資が5年以下でないと実行できない為、実質的に融資取り扱いが不可になってしまいます。

本来この場合でも、売却して返済をすべて返すなどの立て付けで融資が可能になるのですが、

またもやアパートローンの特性としての融資金額が高くなる上に長期融資で残債が減っていない為、

銀行評価＞残債とならず売却で返済をする立て付けが不可能になりがちです。

また法定対応年数がクリアしているので安心…と思っていると実はもう一つ気を付けないといけないことがあります。

次のブログでは気を付けなければならないもう一つのポイントについて書かせて頂きます。

本日は最後までお読み頂き誠にありがとうございました。

堀内

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