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EXIT STRATEGY出口戦略

不動産を購入するという入口があれば、投資に対する効果を決定づけるのが出口となります。ハッピーな出口を迎えるためには、前もって戦略的な備えが必要であり、迷路に迷って、確認を怠り、対策を講じずにいると経営に行き詰り大きな損失を被ってしまいます。ここでは、出口戦略における状況ごとの準備について解説いたします。
売却計画と目的

物件を売り出す目的の再確認

47都道府県において人口の流入が今後も期待できるエリアが少ない状況で、既に不動産経営における賃貸の需要と供給のバランスが崩れつつある現状において、勝ち組と負け組との二極化はますます鮮明になってきます。このような環境の中、「物件を保有し続けるのが得か?売却し現金化するのが得か?」という選択に迫られるオーナーも増えてきます。売却という選択をされる際には、もう一度目的を確認し行動に移るべきです。
物件を売り出す目的の再確認

(1)購入時の物件価格と同等もしくは高い価格で売り、売却益を狙う目的

(2)借入金の返済が順調で手元資金に余裕ができたタイミングで再投資するための目的

(3)大規模修繕などの大きな出費に備え、売却することによって将来的なリスクを回避する目的

上記(1)(2)については、いずれも保有期間中に安定した家賃収入(インカムゲイン)を維持することが重要で、そのためには間違いのない立地の物件選択が最低限のリスクヘッジとなります。また(3)については、築古物件にありがちなケースですが多額の出費は投資そのものの収支に影響しますので、予め物件を手放す時期を設定し運営にあたることが大切です。このように、目的を達成できる戦略が整っている状況であれば積極的に売却することで良い結果が得られるはずです。

相続税の納税額を確認

富裕層が相続税の節税対策として収益物件を保有するというケースはよくありますが、相続税の納付資金を生前に確保するために物件を売却するケースも増えてきています。相続税は、相続発生後10ヶ月以内に申告し納付する義務があります。しかも原則、現金一括払いなので、よい条件のもとで売却するのであれば、ある程度時間がかかることを想定して計画するべきです。また、不動産を相続する法定相続人が複数の場合は、財産分与の面で不動産は分けにくいという理由からも予め現金化するという考えをお持ちの方もいらっしゃいます。
相続税の納税額を確認

売却予定がなくても出口を準備

もともと土地を保有している方が、代々受け継いできた土地に賃貸物件を建て経営されているケースがありますが、このようなオーナーの場合、売却意識が低いため出口を考えることが少ないのです。しかし、漠然と物件を保有し経営をしていても実際に「どの程度得しているのか?損しているのか?」という具体的な数字が分かりにくいケースがあります。このように長期保有を前提にした経営でも損を出さずに売却ができる状態を整えておけば、仮にいつ手放したとしても利益が確定しているわけですから余裕をもって経営することができるのです。
売却予定がなくても出口を準備

物件の保有期間とタイミング

投資目的によってことなる物件の保有期間。つまり、どのタイミングで売却することが利益を確保できるのかということです。昨今の不動産市況が活性化している時は、中長期の視点で検討し、キャッシュフローの転換期や税制改正の変わり目、大規模修繕時期など売却のタイミングは、5~10年単位で訪れてきます。以下は、目的ごとの保有期間をまとめたものですが、あくまでも目安として参考にしてください。
物件の保有期間とタイミング
保有物件の立地、周辺環境の状況や相場、物件の状態など一概にいつが売り時かと言い切れるものではありませんが、少し前までは長い不況下にあったデフレ社会の日本の不動産価値も値下がり傾向にありましたが、現状の不動産市況の観点からみると、東京圏の物件を中心に成約件数・価格ともに上昇傾向にあり売り手市場になってきているのが現状です。つまり、不動産売却の売り時は、経済状況と比例した不動産市場の右肩上がり現象が顕著に表れている好景気の時期がまず考えられるのです。
2017年公示地価
  • 全国の全用途平均は2年連続上昇し、住宅地は9年ぶりに下落を脱し横ばい、商業地は2年連続上昇している
  • 三大都市圏は、住宅地は前年並みの上昇、商業地は上昇基調を強める
  • 東京圏の平均変動率は4年連続の上昇となり、不動産需要は旺盛で地価は総じて堅調に推移している
次に、売却するにしても買手がいなければ出口となる利益も確定しません。そこで、買主側の立場として考えると出口のタイミングとなるヒントを見出すこともできます。真っ先に考えられるのが“利回り”の問題です。リターンを求めて物件を購入する投資家の指標の一つとなる利回りですが、1棟もの物件を購入する際には、その物件の周辺相場の利回りと比較して対象物件の利回りをチェックする買手もいらっしゃいます。つまり、相場の物件と比較して高い利回りを維持できていれば優良物件として好条件のもとに交渉が可能だということになるのです。また、高い利回りを提示するためには、満室状態がベストですが、仮に空室があった場合には、高い家賃設定で入居してもらうために、敷金や礼金、フリーレントなど付加価値のあるサービスでまず満室にすることを優先に考えることが大切です。さらに、売却を有利にするためにリフォームも状況によっては判断することが考えられます。つまり、リフォームによって「満室状態・高利回り・優良物件」の3点セットで売り出す考えです。また、リフォームは外装と内装に分かれ、一般的には外装を重要視する買手の方が多く、リフォームにかかる費用も売却価格で捻出できるのであれば、戦略の一つとして組み込むのも考えられます。
構造別に考える売却戦略
収益物件の構造は木造、RC、鉄骨の大きく3つに分類されます。法定耐用年数の違いなどから有効な売却戦略も異なってきます。

木造物件

1棟もの木造アパートは22年の耐用年数と比較的寿命が短いため築浅のうちに物件を購入し節税効果を享受しながらキャッシュフローを増やす投資スタイルが一般的です。また、高額所得者の場合は、耐用年数超の物件を購入し節税効果を十分に活用できる4年間を過ぎたタイミングで売却して資金を回収される方もいらっしゃいます。一方で、築古の木造アパートは市場に多く出回っており、競合となる物件が多数あります。以前より緩和されたとは言え、買手にとっても融資が付きづらい可能性もあることからむやみに売り急がず、インカムゲインを十分に得ながら好条件で売却できるタイミングを待つという作戦もあります。仮に、好条件で売却できるような状況になった場合には、残りの耐用年数に関わらず売却して次の物件に乗り換えるという選択も考えられます。
木造物件

RC物件

RC物件 収益物件の中で最も耐用年数の長い47年で火災や震災にも強く、金融機関からの融資期間も長く設定できる点が特徴です。また、耐用年数が長いため購入時点での築年数によって初期、中期、後期に分け売却の計画を練る必要があると言えます。初期段階を築15年までと設定した場合、この期間は新築プレミアムからの急激な資産価値の減少が考えられますので利回りが低く、採算性が悪く魅力がないという買い手側の考えが働きキャピタルロスの可能性が考えられます。中期を築30年までと設定した場合、新築プレミアムからの急激な資産価値の下落から解放されるこの時期は、物件価値の値下がり以上に家賃収入を得ることが比較的容易な状況となってきますので、買手となる投資家からの需要も多くなる物件となります。一方で、改修工事の必要性も考えられることから投資用物件の販売価格は、地域のキャップレート※に対し高い利回りを維持することが重要です。高値で売却できるようポイントをおさえたリフォームによって付加価値をつけ、高利回りでのインカムゲインを一定期間享受した後、売却することが大切です。残りの47年までを後期と設定した場合、残りの耐用年数によっては融資が付きづらいケースもありますので買手も慎重になります。また、寿命切れ間近の物件は地域によって大きく値下がりするところもありますので近隣の売買事例を参考にして、どの位の価格で取引されているかを確認しておくことが必要です。また中期と同様、大規模な修繕工事が考えられる場合は、修繕計画と照し合せてどのタイミングで売却するか慎重な判断が必要となります。
※キャップレートとは、還元利回り、収益還元率、期待利回りなどのことで、不動産の純収益(総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの)を不動産価格で除した率です。
RC物件

鉄骨物件

鉄骨造りは、柱や梁の鉄骨の厚みによって3種類に分けられ、鉄骨の厚みが3ミリ以下の建物は軽量鉄骨となり耐用年数が19年です。木造より3年短くなりますが売却戦略については、木造と同様のスタイルで考えて問題ありません。一方、同じ鉄骨でも厚みが3~4ミリの鉄骨建物は27年。そして4ミリを超える重量鉄骨物件は34年となるため木造物件に比べれば長期保有することが考えられます。そして、ある程度の耐用年数を残して売却するほうが売却益は出やすくなり、解体費もそれほど高くないため更地での売却方法も考えられます。
鉄骨物件
構造別耐用年数
売却益の最大化を考える
高値で売れることは売主にとって喜ばしいことではありますが、投資に対する利益が確定するのは売却益にかかる税金を払い終えた後になります。せっかく高値で売却できたとしても税金を多く払ってしまい手元にたいして残らない。こんな状況にならないためにも予め、“売却益の最大化”を狙った税金の理解と準備が必要です。そもそも売却利益は、どの金額を指すかというと「売却金額から簿価および売却に要する経費を控除した金額」が利益となり、この利益に対し課税されます。
売却益の最大化を考える
売却益の最大化を考える
簿価とは購入時の物件価格から毎年、減価償却していった後の残額となります。 例えば、8,000万円の物件(建物・土地各4,000万円)を購入し、数年後に8,000万円で売却できたとします。一見、利益が出ていないから税金が掛からないと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、そこが大きな落とし穴となります。仮に保有期間中に建物価格分の4,000万円を減価償却による会計上の処理が終わっている場合、「売却金額8,000万円ー簿価4,000万円-売却経費」に対して課税される計算です。つまり、減価償却費を数年間にわたって繰り延べしてきた利益がここで課税されることになるのです。税率は、個人または法人の保有形態や期間によって異なりますし、個人であれば分離課税方式、法人であれば総合課税方式なのでとても複雑な税法です。売却益の最大化という目的を達成するためには、専門の知識をもつ税理士のアドバイスを採用しながら売却戦略を練ることをおすすめします。当社は、不動産取引に直接かかわってきたファミリー税理士事務所がグループ企業としてございますので是非ご相談ください。