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2017.07.20

「情報発信力」「変化に対応できる物件差別化」が生き残る投資家の条件

更地から始まり、建物が建設されていく過程をレポートする賃貸物件サイトSMI:RE(スマイル)が話題を呼んでいるという。運営するビーフンデザインの進藤強氏にサイトの狙い、人気を集める物件の作り方などこれからの投資家に必要な要件を聞いた。

 

●物件差別化に有効な情報発信力

賃貸物件の建設が相次ぐ今、入居者獲得に重要なのは他物件との差別化である。それにはいくつかポイントがあるが、そのひとつにオーナーの情報発信力があるという。

「立地的に不利な物件でもオーナーが自らブログを作るなど、情報を発信できる力があれば、人気物件にしていくことができます。

実際、駅から遠い、常識的に考えれば不利な物件でも、そうした努力で満室が続いている例があります。ですが、誰もに情報発信力があるわけではありません。

そこで、オーナーとビジネスパートナーである私たちがオーナーに替わって情報を発信しましょうというのがSMI:REです」。

このサイトでは物件が建設される様子に加え、周辺のまち情報なども掲載されており、探している人以外にも長い時間をかけてアプローチできるのが強み。

また、満室になってからも掲載され続けるため、常時情報を発信し続けることにもなる。オーナーの立場からすると、工事の途中経過を確認できるというメリットもある。

 

●賃貸物件はミニスカート

もちろん、物件の差別化は情報発信のみでできるものではない。

物件作りではオーナーが陥りやすいミスがあるという。

それは自宅の感覚を持ち込んでしまうこと。単身者向きの物件であれば、コンパクトなキッチンでも十分満足してもらえるにも関わらず、自分が使うとしたらと想定、必要以上に費用をかけすぎて、結果的に賃料を上げることになるような設備を導入してしまうなどが好例だ。

「賃貸は一点豪華主義で良いのです。17㎡で、賃料7万円ですべてを満たすものは作れない。

だったら、キッチンはコンパクトでも風呂は大きくて窓辺にある、広い土間がある、天井がすごく高いその他、どこか1点、飛び抜けているところがあり、友達が来て『ここ、すごいなあ』と言われれば、それで満足してもらえるのです」。

賃貸はミニスカートのようなものだと進藤氏。

寒い時期のミニスカートには実用性は全くない。だが、若い女性にとっては、その姿に彼氏や友人が『かっこいいね』とほめてくれればそれで良いのだと。

賃貸は一生住むものではなく、人生の中の何年かを過ごす住まいである。であれば、買うとしたら選ばないものでいいのである。

 

●変化が読めない時代には可変性のある物件を

また、進藤氏は先の見えない今の時代には可変性も大事という。

東武東上線ときわ台駅から徒歩13分、現在は簡易宿所として利用している物件室内。家具付きの賃貸としても貸せるよう考えられている

「首都圏では郊外に移転した大学が都心回帰を始め、周辺の、学生目当てのアパートが困っていますし、三重県亀山市のシャープの工場が休止した時には周辺の物件ががら空きになったこともありました。

今、ホテルが足りないからと大量に建てても、そのブームがいつまで続くか。それを考えると、ホテルとして利用できるのはもちろん、ブームが去ったら家具付き賃貸として貸せるように考えるなど、可変性のある計画を立てておくことが大事です」。

前掲の宿泊施設外観。

このまま、一戸ずつを賃貸にしてもまったく問題がない作りになっている

これについては建物そのものの可変性に加え、立地面の可変性も考えておくべきという。

「たとえば京都では今、エアビーに対する締め付けが厳しい一方でホテルの許可が取りやすくなっており、どんどんカプセルホテルなどが建設されています。

このニーズがある時を境に、大幅にダウンしたとして、ホテルを賃貸として貸せるかというと非常に難しい。というのは、京都は元々学生が多いため、単身者用賃貸物件が多く、賃料がとても安いのです。ホテルを転用して収支が合うかというと疑問があります」。

多くの人は今の状態が続くと思って様々な計画を立てるが、投資を考えるのであれば、今の状態が続くことを前提にするのは危険と進藤氏。「特に最近は変化が速く、5年で世の中が変わる。

素人はその変化に気づかないが、気づいた時にはもう遅いということもしばしば。常に変化を意識しなくてはいけませんね」。

長期的で、かつ変化を踏まえた予測の上で投資をということである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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