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2018.06.04

デッドクロスにならないようにするためには⁉

本日は、【デッドクロス】についてお話しようかと思います。

 

 

弊社では、不動産投資物件として、

・資産価値の大幅下落がしにくい

・賃料が下がりにくい

・節税効果がある

といったようなメリットがある「築古木造物件」を得意とし、投資物件としてご紹介しております。

 

しかし、お客様から頂く声として「節税効果は大きいかもしれないが、減価償却期間終了後のデッドクロスが大きく、税金が大きくかかってきてしまうのではないか?」といったことをよく聞きます。

 

デッドクロスとは、経費化できないローンの元金返済額が、経費化できる減価償却費の金額を上回ってしまうケースを言います。

その為、元金返済により、実際の手元のキャッシュが少なくなるのに対し、実際のキャッシュから支出しない減価償却費が少なくなると、帳簿上の収支が大きく黒字になり、その黒字分にかかってくる税金分が多くなってしまい、黒字経営なのに収支が悪化するといった事態が生じます。

 

築古木造物件の場合、減価償却期間は4年間となり、5年目からは減価償却費が計上できない為、帳簿上に大きく黒字をつけることになります。

 

例えば、5,000万円の物件(土地:2,500万円、建物:2,500万円、利回り9%)で、

金利3.3% 期間30年 フルローンの場合、

 

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:       450万円

空室損・運営費    :   約▲90万円

ローン返済       : 約▲260万円

―――――――――――――――――

税前CF            :    約100万円

 

 

税引前キャッシュフローになるのに対し、

減価償却費の計上で、5年目からは減価償却費が計上できない場合、

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:      450万円

空室損・運営費    :  約▲90万円

ローン金利分     : 約▲165万円

減価償却費       :        0円

―――――――――――――――――

不動産所得      :     約195万円

 

帳簿上では不動産所得が「約195万円」の黒字となります。

所得税・住民税の税率が合計:43%の方であれば、年間で約84万円の税金が不動産所得によってかかってきてしまうので、税引き後キャッシュフローは約16万円になってしまいます。

 

こう見ると、4年目までの節税効果は良いにしても、デッドクロスによって5年目以降に出てくる税金分が重くなり、メリットが本当にあるのか疑問視される方が多いわけです。

 

そこで、デッドクロスを抑えるにはどのようなお取り組みが検討できるのか?

弊社では以下のような回答を提示させて頂いております。

①     減価償却費が多く計上可能な築古木造物件のもう一棟の購入

②     青色申告による特別控除、専従者給与払いを行い経費計上する

③     私設の資産管理法人に売却・譲渡する

④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する

 

上記4つの項目が対策として検討できます。

 

まず①に関しては、単純に、減価償却費によってでてきた不動産所得の赤字を利用し、デッドクロスを抑えるといった取り組みです。

 

先程の5,000万円の物件の例で考えると、減価償却費を4年間でとった場合の会計上の収支は、

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:       450万円

空室損・運営費    :   約▲90万円

ローン金利分      :  約▲82万円

減価償却費       :   ▲625万円

―――――――――――――――――

不動産所得       :  約▲347万円

 

となり、減価償却費を大きく計上し、1年間で「約347万円」の赤字を作ることにより、

減価償却期間終了後の不動産所得約195万円の黒字を取り消すことができ、デッドクロスを抑えられます。

 

しかも、不動産所得「約195万円」と相殺しても、「約150万円」は赤字が作れる為、43%の税率の方であれば、「約65万円」の税圧縮効果が見込めます。

 

高所得者の方であれば、税圧縮効果が大きいですが、同時に、デッドクロスの税負担も大きくなってしまいます。

正しい運用で、うまく自己資金の回収していく為にも、税金のところは有利に進めたいですよね。

 

収益物件の運用で税務上を有利に進める運用方法のご提案、もしくは、税務上を踏まえた上での不動産投資のご相談は我々ファミリーエージェントにお任せください。

ご相談お待ちしております。

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