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2019.07.30

【入居年数】【空室期間】【原状回復費用】どう見積もるべきか?

本日は空室損の計算の仕方について、記事を書いていきます。

 

不動産投資を行うにあたって、収益試算シミュレーションを作成すると思いますが、その精度を高める上で空室期間や原状回復費用など、個別性の強い要素を定量化することは非常に重要なことです。

 

今回は東京近郊の統計データを元に、入居年数、空室期間、原状回復費用の定量化を行い、空室損を計算する方法についてお伝えいたします。

 

東京近郊の住居物件の収益試算に適した定数
東京近郊のアパート,1000棟のデータを元に算出された数値は以下になります。

 

平均入居年数
シングル→2.8年
ファミリー→3.5年

 

平均原状回復費用(賃料比)
シングル→1.7ヶ月
ファミリー→2.5ヶ月

 

募集にかかる平均期間
シングル→1.5ヶ月
ファミリー→1.9ヶ月

 

東京近郊では、賃貸住居の入居期間は3年前後、原状回復費用は賃料の2ヶ月分、再募集は原状回復工事期間を含めて2ヶ月以内が標準的な数値となっています。

 

このようなデータを元にして、年間の空室損を計算していくと次のような式になります。

 

シングルタイプの場合
1/2.8年×(1.7(原復)+1.5(期間)+1)/12ヶ月=12.5%

 

ファミリータイプの場合
1/3.5年×(2.5(原復)+1.9(期間)+1)/12ヶ月=12.8%

 

※広告費1ヶ月計算

 

年間の賃料収入に以上の数字を掛け合わせたものが、実際の空室損に近しいものとなります。

 

仮にファミリータイプの物件で満室想定賃料が300万円だった場合、

300万円-空室損(300万円×12.8%)=261.6万円となり、これが空室損を加味した実行収入の試算結果となります。
以上の試算はあくまで平均値になりますが、データを元に算出された数値になるので、非常に理にかなった値と言えるでしょう。

 

また、空室期間には駅距離などの要素が関わってくると思われる方もいるかと思いますが、実際の統計データによると、

駅距離は空室期間にそこまで左右せず、

適切な賃料で募集をしているかどうかが空室期間に影響が出てきているというデータもあります。
駅から遠い物件でも、賃料設定が間違っていなければ、賃貸需要は十分に見込めることがわかります。

 

また、築浅や築古といった要素も1つ要素として大きいものかと思いますが、築浅の物件は2年ほどで転居する飽きっぽい人が多い中で、築古の物件は家に根付いた長期の入居者が増える傾向にあります。
※当データのサンプルには生活保護受給者は含まれておりません。

 

このような要素を加味しつつ、平均値から空室損を逆算して収支試算シミュレーションを作成すると、試算上の数値の精度をより高めることに繋がり、より安全性の高い投資を行うことに繋がるでしょう。

 

最後までご覧いただきありがとうございました。

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