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2018.02.09

いろんな土地の条件~がけ条例~

本日は「土地」にかかってくる条件のうち「がけ条例」についてお話しようと思います。

 

多くのお客様の皆様は収益物件をご購入する際、建物の修繕費や維持費、構造については詳しい方が多くいらっしゃるかと思います。

 

しかし、土地に関しましては「なんかこの土地条件は悪そう...」「こんな土地買う人いるのか...」といったことを漠然と考えている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

弊社でご紹介する築古物件のメリットといたしましては、築年数が古く、建物の価値があまり見いだせない為、土地値に近い点があります。

 

その為、購入時と売却時に価格変動が起きにくく、残債を減らした分だけ、売却益を見込むことができるといった、運用方法のご提案をしております。

 

では、「本当にその土地は土地としての価値が相場通り出る物件であるのか」「単純に需要があるのか」この点に着目する必要がございます。

 

もちろん弊社からご紹介している物件の大半はこの問題に関してはクリアしているかと思います。

ですが、ご自身で不安に思われるようであれば、ある程度土地の知識も頭の片隅にでも入れて頂ければと思い、本日はこの話題で「がけ条例」についてお話致します。

 

そもそも、「がけ」について建築基準法では「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれがある場合には、擁壁の設置、その他安全上適当な措置を取らなければならない」と定められています。

 

また、「どんな場合をがけというのか」に関して建築基準法に明確な規定はないようですが、宅地造成等規制法によると、「地表面が水平面に対し、30度を超える角度をなす土地」としています。

※下記図をご覧いただければわかりやすいかと思います。

 

このような「がけ」に対して、都道府県が県条例等で定めている法令が「がけ条例」になります。がけ条例では、がけがある物件に対して建築を行う為には以下の点を注意しなければなりません。

 

・がけ面に擁壁を建築する事

 

・がけの部分から「高さの2倍の距離を離して」建築すること

 

・上記の距離を離すことができない場合は、「杭基礎をうち、地盤を補強する事」

 

上記のことが求められます。

 

限られた土地に建物を安全に建築する為には致し方ないことになりますが、擁壁の建築、杭基礎を打つことは基本的に費用がかかり、またがけ面から高さの2倍の長さを離して建築するということは、建築可能な面積を抑えてしまうこととなります。

 

 

つまり、土地としての売却出口の際、多少価格を落とさなければ上記の土地は購入されない可能性があり、単純な土地の面積で割り出した土地価格での売却が難しいことになる可能性があるわけです。

 

ただ、中にはこのような土地の物件は、土地価格が出ず、利回り勝負になるので、出口をきちんと想定しているのであれば、高利回り物件の検討ができるかもしれません。

 

また、高低差の激しいエリアが多い、神奈川県の物件では、擁壁工事を行っている物件も多く、売却の際に擁壁の再建築を行わず売却ができる可能性のある物件もございます。

 

物件の検討についてはケースによって変化する為、一概にがけのある物件が検討が難しいわけではないですが、ご検討される際に高低差がきついエリアは、「がけ条例」のような懸念点が発生することがございますので、今後、物件のご検討をする上で役に立てたらと存じます。

 

 

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