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2019.05.18

ご年齢が高めの方の収益物件運用について

本日は、定年を迎えた方など、

ある程度ご年齢が高い方が行う不動産賃貸業について、

私見を述べさせて頂きます。

 

基本的には資産形成を目的とした不動産投資においては

「中古アパート」が有効であると弊社では考えております。

 

しかし、ご年齢が高い方につきましては、

「新築・築浅アパート」の運用も適しているかと存じます。

 

理由は主に3つの点です。

①     融資の面

②     修繕リスクの面

③     不動産所得の面

の3つが理由として挙げられます。

 

①     については、

我々がご提案している物件は「耐用年数」を超過した物件が多いです。

金融機関は「法定耐用年数」に応じた融資を出しますので、

「耐用年数を超過した物件」は融資検討先の金融機関も限られてきてしまいます。

 

多くが、オリックス銀行・静岡銀行・三井住友トラスト等、

「パッケージローン」を取り扱う金融機関で検討することが多いですが、

サラリーマン向けの融資商品の為、定年退職される前後は融資検討が難しくなってしまいます。

 

また、団体信用生命保険もご年齢の制限がある為、

ご年齢が高い方に関しては、そこが引っかかってきてしまうケースもございます。

 

片や、パッケージの融資商品ではない金融機関であれば、

資金投下は必要ですが、ご年齢で制限される条件が無い為、

比較的融資検討しやすいと考えられます。

 

 

②     の点につきましては、

中古物件には修繕リスクがつきものです。

 

メンテナンスをしっかりされていても、

いつ突発的な修繕が発生するかは読みにくい部分があります。

 

場合によっては、設備の故障が数回にわたって起きてしまうケースも、

考えられてしまう為、細かいキャッシュアウトの負担が発生するやもしれません。

 

もちろんそうなったとして、儲かりやすい物件をご提案しておりますが、

キャッシュアウトによる心労が中古アパートはどうしても考えられてしまう反面、

新築・築浅に関しては、一定修繕リスクはヘッジできる為、

細かい修繕の手間が発生する可能性は低く考えられます。

 

③     の点については、

新築物件や築浅物件の場合、

減価償却期間が長い為、1年間あたりで計上できる減価償却費が少なく、

不動産所得が出やすいです。

その為、個人で年収が高い方は、税金負担が重く、

税引後キャッシュフローは大して儲からないといったケースがあります。

 

ただ、ご退職され、個人所得が落ちてしまうタイミングで、

物件を取得される分には、不動産所得が出たとしても、

個人所得が大きくない為、したがって税金負担も大きくはなりにくいでしょう。

 

また、個人所得ですでに税率が低くなっている為、

減価償却費を1年間あたりで大きくとる必要性が少なく、

長期で減価償却期間を組める新築・築浅物件の方が、

相性が良いかもしれません。

 

以上3点の理由から、ご年齢が高めの方で、

資金投下して物件のご購入検討が出来る方は、

新築・築浅物件の運用も適していると考えております。

 

ただ、築年数が浅い物件は、運用後の

「資産価値(物件価格)の下落」が考えられます。

 

ある程度、

・今後の賃料の下がり幅

・購入時に対して売却時の利回りの上げ幅

・土地値との乖離値

から長期で運用した際にも、売却時を想定して

利益が見込めそうな場合には、1つの収入源として

築が浅めの収益物件の運用が良いかもしれません。

 

収益物件をご検討の方は、

お気軽にご相談下さい。

 

最後までご覧頂きありがとうございました。

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