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2017.07.10

そろり気になる不動産投資マネーの行方、地銀・信金に存在感

マイナス金利の導入によって日銀は、金融機関に企業への積極的な融資を促した。

ただ、企業サイドとしては、過去のバブル期の反省のもとで財務体質の健全性を第一に考えたため、日銀の当初の目論見とは違い企業の資金需要は盛り上がらず、貸出先の発掘に窮した金融機関は不動産市場に向かっていった。

特にマイナス金利のあおりを大きく食った地域金融機関ほど不動産向け融資に傾倒する。

三井住友トラスト基礎研究所は6月、「都心の不動産売買を支える地域金融機関マネー」と題したリポートを発表した。不動産の売買記事をもとに分析したものだ。

それによると、売買市場で地方銀行や信用金庫の融資件数が増加しているといい、企業が不動産を取得する場合のデットファイナンスの担い手(レンダー)として存在感を強めていると指摘する。

東京都内の不動産売買の場合、東京都以外に本店を構える地域金融機関が貸し手となった事例が多いのが特徴だ。

レンダー企業の件数は2013年に急増し、ここ数年を見ると、年間200件を超えている。都市銀行などが年間90件前後にとどまる一方で、2015年を境に地域金融機関の件数が都市銀行などを大きく上回る状況という。

銀行イメージ写真
銀行や地銀、信金といった国内金融機関は、有望な融資先の発掘に窮している中で、不動産向けの貸し出しを増やし、過去最高水準まで融資残高が積み上がっている。

個社で見ると、メガバンクなど都市銀行の件数が突出するものの、関西アーバン銀行や東日本銀行、西武信用金庫、近畿産業信用組合、東京スター銀行、千葉銀行、横浜銀行、福岡銀行、大阪信用金庫といった地域金融機関も上位に名を連ね始めた。

売買物件は、東京都内の案件が8割を占めている。同研究所では、都市銀行や東京を地盤とする地域金融機関に限らず、地方の金融機関によるマネー供給が東京都心の不動産売買を支えている」と推察する。

日銀の統計から見ても、企業の土地や建物などを含む有形固定資産の購入などで地方銀行の貸出金額の伸びが著しく、直近で年間4兆円近いペースで残高が積み上がっている。

統計に不動産以外の資産も含まれるとは言え、不動産貸出担保の増加と矛盾する点は見られないと分析する。

こうした地銀の対不動産向け融資の急増は売買マーケットにとどまらず、賃貸物件の新規供給を加速させている。マイナス金利や相続増税を受けて、2016年1~12月の貸家の新規着工戸数は41万8543戸と1年前に比べて10.5%増加した。

住宅大手などは相次ぎ新商品を出してオーナーに提案している。独身女性と共働き世帯に着目した提案が多い。

パナホームでは、グループのシンクタンクが賃貸住宅の供給実態の調査を独自に行いながら女性入居者のニーズあった賃貸市場の存在に着目し、高級感あるアパートに美容器具などを備えて提案する。

積水化学工業住宅カンパニーは、女性プロジェクトチームによる提案でマンションのグレードに近い賃貸住宅で太陽光発電なども搭載する。

旭化成ホームズは、共働き世帯をターゲットに賃貸住宅を提案する。独自調査をもとに同じ空間にいてそれぞれの居場所を設ける。
大東建託も共働き世帯に照準を合わせて戸建て住宅の商品開発を行っている。同じ時間を共有しづらい共働き夫婦の特性を受けて、キッチンや洗面化粧台が一緒に利用できるよう工夫。2階に多目的スペースなどを配置する。

ただ、こうした状況は、識者の間で、人口減少に突入していく中で空き家をさらに増やす、とやり玉に上ることが少なくない。

加えて、不動産価格の高騰、資金の行先が不動産に集中していること、個人向けアパートローンの急増に対して当局が監視を強めているとの報道や見方も増えている。

実際、複数のアナリストによるヒアリングでは、「2020年東京五輪・パラリンピックまで不動産市場のファンダメンタルズは悪くなく賑わうが続くだろう。

ただ、都心の売買は過熱感があり、上がり過ぎた価格はどこかで一度ピークアウトする」との声がマーケット関係者の間で取り沙汰され始めており、今後も、金融機関の融資姿勢を逐次チェックしていく必要がありそうだ。

出典;健美家編集部

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