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2018.04.16

キャッシュフローの算出方法について

 

本日は、不動産投資において重要な、『キャッシュフロー』の算出方法についてお話を致します。

 

不動産投資において、キャッシュフローは重要な要素の1つです。

 

その他にも、物件価格、税金、金利と多々重要な要素はございますが、

キャッシュフローが獲得できなければ、運営自体が難しくなってしまいます。

 

本日はそんな『キャッシュフロー』の算出方法についてお話いたします。

 

キャッシュフローは以下のように算出を致します。

 

  GPI
 ▲Loss
――――――
  EGI
 ▲OPEX
――――――
  NOI
 ▲ADS
――――――
  BTCF
 ▲TAX
――――――
  ATCF
 
ずらずらと英語による略語の記載がございますが、1つずつ噛砕いてご説明をさせて頂きます。

 

『GPI』
不動産より入ってくる潜在総収入を表します。
内容的には満室時想定賃料収入と近いか意味合いとお考え頂いて結構です。

 

『EGI』
実行総収入と呼ばれているものですが、空室損、自動販売機収入、アンテナ収入等、その他の支出、収入をLossより-(+)した値でございます。

 

『OPEX』
これは運営費と呼ばれるものです。
主なものといたしましては、固都税、電気水道代、ネット費、消防点検費、管理費、清掃費等が挙げられます。

不動産業者によっては、このOPEXに固都税を入れていないこともございますので、注意が必要です。

 

『NOI』
これはEGI-OPEXにより求められる、営業純収益でございます。
これにより、その物件のスペックが分かります。

融資や税金についてはお客様のご属性によって変化いたしますが、NOIはお客様のご属性によって左右されるものではございません。

同じ物件価格、利回りでもこの数値は異なってくる可能性がございますので、注意が必要となります。

 

『ADS』
これは、年間元利金返済でございます。
ほとんどのお客様が物件の購入時に融資を利用するかと思いますが、年間に支払う元金+金利の総和を表しています。

 

『BTCF』
NOI-ADSにより求められ数値でございます。
お客様が良く口にするキャッシュフローというのはこの数値ことを言います。

ですが、これはあくまでも税引前ですので、お客様によって税引き後の数字が変わってきます。

 

このBTCFからTAX(税金)を差し引くことで求められるのが、税引き後のキャッシュフロー『ATCF』でございます。

 

キャッシュフローの算出方法をご覧頂いていかがでしたでしょうか?

 

このように、不動産投資においてキャッシュフローを求めるには、長い道筋がございます。

また、キャッシュフロー以外にも、不動産投資においては重要なものが多数ございます。

 

次回以降はその他の指標についてお話をさせて頂きます。

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