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2019.04.16

収益不動産「今」は買い時?

シェアハウスやスルガショックなどで、ここ数年で収益不動産業界がいろいろと変わりました。

金融機関の融資引き締め最中の今、収益不動産は買い時なのでしょうか?

 

築古アパートに関しては基本的に特定の金融機関での融資を受けるケースがほとんどです。

以前はほとんどの物件で売買価格に対して100%融資(LTP100%)が当たり前の状況でした。

金利は今と変わらず「3%前後」での設定でしたが、100%の融資となれば、購入する側の自己資金は”諸費用”のみ。

5,000万円の物件の購入でも、約300万円で購入できていました。

 

投下資金が少なくなれば、心理的に購入決断のハードルは下がるため、「融資が付けば購入する」といったお客様が多くなり

結果的に物件価格は上昇しました。

それでも、特定の業者のめちゃくちゃな売り方を除けば、十分投資として成り立つ物件・融資条件だったかと思います。

 

 

そして、ここ最近の融資は売買価格に対して90%融資(LTP90%)あたりまで条件が変わってきています。

先ほどと同じ、5,000万円の物件でも投下資金は約800万円ほど必要となるためそれなりに金融資産をお持ちのお客様でなければ購入事態が難しくなります。

実質的な手出しの多さや、今までのフルローンが当たり前の時代に検討していたお客様の場合、ハードルが上がり、購入者が減っています。

その為、築古アパート市場も少しずつ価格が下がり始めているのが現状です

 

上記、二つのパターンはいずれにしても「購入のチャンス」と言えるでしょう。

始めの、LTP100%の場合は、投下資金を抑えて購入できる事によって、金融資産の減少を抑え、その後の追加購入の足かせにならないことや

自己資金回収率(CCR)の効率が上がることなどのメリットがあります。

次の、LTP90%の場合は、投下資金は増えるものの、借入償還余裕率(DCR)や損益分岐点(BE%)の効率(安全性)は上がります。

また、現在の状況から考えると、LTP80~90%程度でも、融資条件が引き締まった事により、物件価格が低下してきている為

今までよりも安く(利回りを高く)購入できる状況下にあります。

これも当然、購入のチャンスと言えるでしょう。

 

今後、さらなる融資引き締めにより、物件価格の低下となる場合は

今まで以上のLTP(LTV)の低下やそもそもの取り上げ不可となってくるでしょう。

ここまで来てしまうと購入したくても購入できない状況となってしまうため

融資状況が回復するまで、何もできず待っているだけとなります。

 

不動産投資にも当然「お金の時間的価値」と言う考え方があります。

早く取り組めば取り組むほど日々、キャッシュフローや元本返済を勝手に進めてくれ

時間をかけて確実に自身の純資産を増加させてくれます。

 

正しい不動産投資の仕組みを理解していれば、多少の金利や、購入価格の前後は”誤差”に過ぎません。

 

目の前の「金利」や「利回り」に囚われず、数年後の純資産増加に目を向けてみてはいかがでしょうか。

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