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2018.09.20

土地評価の重要性

不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。

シェアハウスも売却するとなった際に購入時と同程度の価格で売却できるのであれば、ここまで大きな問題にならなかったと思います。

 

 

 

建物の積算価格は、経年劣化の関係で上記画像のように積算価格が減価していくものでございますが、土地に関しては
当たり前ですが減るものではございません。

 

 

本日は【土地評価の重要性】についてお話させて頂きます。
 

 

上記画像は健美家の利回りと物件価格の推移ですが、2012年から物件が割高になっているのがわかると思います。

2018年はシェアハウス問題、スルガ銀行の融資の問題、TATERUの問題等、様々な問題が表面化されており、物件種別(地方鉄骨造・新築アパート等)によっては以前の相場に戻るのではないでしょうか。

 

このように、【利回り】に関しては、経済情勢によって変動の幅がある程度ございます。

また、下記画像からわかるように、【都心の区分マンション】は日経平均と連動しており、アベノミクス前の株価を考えると、安定的な資産といえるのだろうかと私は考えております。

 

 

 

これに対して、【土地評価】に関しては、変動の幅が少ないものでございます。

住宅地の平均価格の推移の画像では、バブル崩壊後の約20年間に関しては、一定の水準で推移しているのが下記画像を見ればわかると思います。

 

また、2010年以降の不動産価格指数のデータによると、マンション価格は上昇しておりますが、住宅地は横ばいとなっております。

 

 

 

これらのデータは人口が増加している時代のデータであるため、これから著しい人口減少がはじまると言われている地方での土地評価の信憑性については、何とも言えない部分が大きいですが、弊社がこだわる人口流入がある【東京経済圏】においては、【土地評価】は一定の信憑性がある指標ではないでしょうか。

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