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2019.04.23

実物不動産とJ-REITとの比較

今回は実物不動産とJ-REITとの比較について記載させて頂きます。
 

不動産投資について調べていくとJ-REIT(リート)という言葉を耳にするかもしれません。

J-REITとは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」に日本の「Japan」を冠したものです。

 

実物不動産とREITの大きな違いは、直接物件を所有するかどうかの違いです。

ご存知の通り、実物不動産の場合は自らが物件のオーナーとなりその物件に入居付けをして、家賃収入を得るという流れです。

 

一方、REITは不特定多数の投資家が資金を出資します。
その資金を元手に投資法人が物件の選定等の運用を行い、得られた利益(家賃収入)を出資者で分配するとういう仕組みです。

 

そのため、直接物件の所有権があるわけではなく、間接的に物件の収益を受け取るという点が、REITと実物不動産投資の大きな違いとなります。

 

よく比較される両者ですが、以下の点から比較をしていきます。

 

①レバレッジ効果

②利回り
③価格変動

④コスト

 

今回は①「レバレッジ効果」について考えます。

 

REITは、原則として全額が自己資金での購入となります。

 

仮に信用取引でレバレッジを効かせるとしても「3.3倍」が限度です。

一方、銀行融資で購入可能な実物不動産の場合、特にアパートローンにおいては「融資額90%~」という可能性もございます。
(※融資条件はお客様のご属性により異なります。)

 

そのため、数百万円の自己資金で数千万円の物件も購入可能となります。

 

レバレッジ効果を最大限生かせる実物不動産の方が投資効率は良いのではないでしょうか。
 

特に弊社で取り扱いの多い築古木造アパートにおいては、物件の選択さえ間違わなければ、残債の減少がそのまま含み益に繋がりやすくなります。

 

       <築古木造アパート純資産増加イメージ図>

 

今回はレバレッジ効果により比較を行いましたが、次回は②以降について記載させて頂きます。

 

本日も最後までご覧頂きありがとうございます。

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