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2018.10.18

新築物件の積算評価について

本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。

新築物件については、基本的には積算評価が高くなりにくいという性質がございます。

 

《それはなぜなのか?》

 

《積算評価とはそもそも何なのか?

 

今回はこの2項目について、内容をかみ砕いてお話をさせて頂きます。

 

まず初めに、そもそも積算評価とは何なのかという疑問点ですが、これは銀行が物件を評価する際の1つの指標でございます。

 

銀行が物件を評価する際には、収益性もしくは資産性のどちらかを軸にして(もしくは両方を)評価をいたしますが、その資産性を評価する際の基準とも言い変えることができるかと思います。

 

実際の求め方はというと、以下のような式に当てはめることで求めることができます。

 

土地(相続税路線価×土地面積)+建物(再調達原価×建物延床面積×残存年数/耐用年数)

 

この上記式により算出されたものが、『積算評価』と言われます。

 

それでは、今回の大きなトピックである、なぜ新築物件は積算評価が低いのか?

 

これについては、大きく分けて二つの理由がございます。

 

【土地】土地取引価格≠土地積算評価額

 

端的に申し上げますと、市場の土地取引価格≠土地積算評価額という点が挙げられます。

 

市場の土地取引価格については、積算評価で決まるわけではなく、実際の取引価格で決まってまいります。
(取引きには収益物件のみならず実需(戸建て等)での取引きもあるため)

 

そのため、どうしても物件価格と積算価格との間に乖離が生まれてしまいます。

 

もちろん、市場の土地よりも安い金額で購入することができるということであれば、この積算評価を押し上げるという結果となりますが、(物件価格が下がるため)このようなケースについては考えずらいでしょう。

 

 

【建物】再調達原価が低い

 

建物の再調達原価は以下のようになっております。

木造・軽量鉄骨造:14万円/㎡
鉄骨造:16万円/㎡
RC造:18万円/㎡
※金融機関によって変動はございます。

 

そのため、仮に木造の建物にて、1戸当たり20㎡程の間取りということであれば、20㎡×14万円/㎡=280万円という調達価格となるため、銀行からの目線でいくと、戸当たりの費用は280万円が建築費用であると言うことができます。

 

しかし、共用部や屋根・鉄部等、居室部以外にも費用は生じてまいります。
(実際の建築費用については戸当たり約500万円~と言われております)

 

この【土地・建物】こそが、物件価格と積算評価のギャップを生んでいる正体でございます。

 

現在の市場では、物件価格=積算評価ということでないため、どうしても新築物件を購入する際には、銀行評価と離れてしまい、評価棄損(いわゆる信用棄損)を起こしがちとなります。

 

ですが、新築物件については、それを補うほどのメリットが多数ございますので、新築物件そもそものポテンシャル(利回り・立地・間取り・融資条件等)を考慮したうえで積算評価も高ければ、なお良し程度にお考え頂くのが宜しいでしょう。

 

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