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2019.05.18

資金投下してご購入されるメリット

今回は「資金投下のメリット」についてお話致します。

 

日々、お客様とやり取りさせて頂いている中で

「フルローン以上の融資が出ないと検討しない」

といったお客様がいらっしゃいます。

 

確かに融資割合を高くしてお取り組み頂くことで、

「自己資金利回り(CCR)のアップ」

「手元資金を温存できる」

ことが検討できるメリットが考えられます。

 

しかし、直近の融資情勢からして、まだまだ高融資割合の融資は検討できつつも、

フルローン融資のお取り組みは厳しくなってきております。

 

その情勢を踏まえて、

「フルローンが出ないから不動産投資はしない」という考え方は非常にもったいないかと存じます。

 

弊社がご提案差し上げる「中古アパート」のメリットとして、

「物件価格が落ちにくい」という大きなメリットがあります。

 

その場合、資金投下して購入しても、

売却時に同額での売却が検討できれば投下した資金は

取り戻すことが検討できます。

 

そこで、「フルローン融資」の場合と、「資金投下した場合」を

シミュレーションを比較して検討していきます。

 

≪条件≫

売価:5,000万円 購入時諸費用:300万円

利回り:9% 空室損・運営費:20%

6年後に同価格での売却を想定

 

まず、「金利3.6% 期間30年 フルローン」の場合、

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:     450万円

空室損・運営費 :  約▲90万円

ローン返済   :約▲272.7万円

―――――――――――――――――

税前CF     :   約87.3万円

 

自己資金(フルローンの為、諸費用の300万円のみ)

に対しての利回りは「29.1%」と高く見込めます。

 

一方、資金投下をし、

「金利3.6% 期間30年 3,000万円融資」の場合、

≪シミュレーション≫

満室想定賃料収入:     450万円

空室損・運営費 :  約▲90万円

ローン返済   :約▲163.6万円

―――――――――――――――――

税前CF     :  約196.4万円

 

資金投下している分、キャッシュフローは高く見込めますが、

自己資金(頭金+諸費用:2,300万円)に対しての利回りは、

「8.5%」と投下資金が大きい分、低くなってしまいます。

 

 

次に売却のシミュレーションを見てみましょう。

 

「金利3.6% 期間30年 フルローン」の場合、

・6年後のローンの残債額:約4,380万円

・売価(5,000万円)との差益:620万円

・6年間のキャッシュフロー合計:523.8万円

 

・売却差益+キャッシュフロー合計-自己資金

合計利益:843.8万円

 

 

「金利3.6% 期間30年 3,000万円融資」の場合、

・6年後のローンの残債額:約2,630万円

・売価(5,000万円)との差益:2,370万円

・6年間のキャッシュフロー合計:1178.4万円

 

・売却差益+キャッシュフロー合計-自己資金

合計利益:1248.4万円

 

となります。

融資額が低い為、金利の支払いが少なく、

残債額が多少減りやすくなります。

そして返済額が軽くなり、キャッシュフローが出やすい為、

合計利益の金額では、「約400万円」

資金投下した方が上回る見込みとなります。

 

さらに、資金投下できる場合、金利が低い融資条件で検討できる可能性があります。

仮に、「金利2% 期間20年 3,000万円融資」で取り組んだ場合、

 

・税引前キャッシュフロー:177.9万円

 

・6年後のローンの残債額:約2,220万円

・売価(5,000万円)との差益:2,780万円

・6年間のキャッシュフロー合計:1067.4万円

 

・売却差益+キャッシュフロー合計-自己資金

=合計利益:1,547万円

 

と、残債額の減りが早く、売却差益が大きくなる為、

フルローンの場合と比べると、おおよそ倍近い利益が見込めます。

 

今回はわかりやすく、税引き前の計算で行いましたので、

お客様のご属性に合わせて、検討する必要はありますが、

資金投下をしてご購入いただく場合でも、

適切な物件をご購入されれば、利益が見込めます。

 

資産形成とは少し違う形にはなるかもしれませんが、

現在弊社では、

「世田谷区田園調布エリア 23,580万円 利回り約5.6% 築20年鉄骨造」

実勢土地値ベースで「約3.4億」が検討可能な物件がございます。

このような物件は、購入時に資金投下しても、

売却時で回収しやすい物件です。

 

売価に対して土地値が張っているなど、資産価値の下落が考えにくい物件には

資金投下をしたほうがトータルで利益が見込める可能性が高いです。

 

フルローンが難しくなっている今、資金投下できる方はチャンスです。

 

不動産投資をご検討されている方、

是非当社までお気軽にご連絡下さい。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

 

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