東京・神奈川・埼玉・千葉の収益1棟物件で
資産形成と資産防衛をトータルコンサルティング

FAMILY AGENT 株式会社ファミリーエージェント

資産形成・資産防衛に関するご相談はこちら 03-6280-6816

東京圏の収益1棟物件お問合せはこちら

AGENT INFORMATION不動産投資AGENT情報

2019.07.09

高金利では不動産投資は成立しない!?

最近、融資のご提案をする際、
「金利3.9%では収支が合わないよ」というお考えをお持ちのお客様が多く感じられます。

 

実際、住宅ローンの金利はだいたい1%以下ですし、
その目線で言えば、約4%の金利を支払うなんて!と思う気持ちも理解できます。

 

しかし、金利が高ければ本当に収支はプラスにならないのでしょうか。

 

私たちがご提案し、お客様が取り組まれようとしているのは
"不動産投資"であることを、まず大前提にお考えいただけると幸いです。

 

収益不動産は名前の通り収益を生み出します。

そのため金利を返しても得をしていれば(レバレッジ効果)良い投資と考えられます。

実需はお金を生み出しませんが借入に対して金利を支払っていると思うと、
個人的に、嘆くべきは寧ろ実需の金利のように感じます。

 

融資を使って不動産投資をする意義については以前ブログ記事にて掲載がございますが、
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12466264200.html

結局のところ、

融資を使ってより大きな利益を得ることが目的となっております。

 

もちろん、金利が高いということは、物件価格以外の支出が増えるということですので、“無駄な出費”という認識も間違いではございません。

 

しかし、弊社が強みとしている“減価償却”スキームにおいては、会計上の赤字を作る立役者となりますし、

また、年間の収支がマイナスになることは、金利が高いことに直接的には起因しません。

 

この投資の収支計算に関しては「YG(イールドキャップ)」という目線が重要になります。(下記参照)
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12379298593.html

 

YGを算出する方法は、“FCR(総収益率)-K%(ローン定数)”
ですが、このK%こそが、収支計算するうえでカギを握ります。

 

金利が低くても、K%が高ければ収支がマイナスになることもあるということです。

 

K%は、年間元利金返済(ADS)が総借入額に占める割合です。

 

このK%は、「金利と期間」で決定されます。
例えば、金利3.9%で30年借入した場合と、金利1%で15年借入した場合
どちらが収支計算をするうえでリスクが大きいでしょうか。

 

金利3.9% 融資期間30年…K%=5.66
金利1.0% 融資期間15年…K%=7.18

 

ご覧の通り、

金利3.9%融資期間30年の場合の方がK%が小さくなるのです。
「いやいや、融資期間の問題でしょ?」

と思われた方が多いと思いますが、まさしくその通りです。

 

融資期間を長く取ることで、年間の収支に余裕を持たせることが可能になります。

 

「低金利長期間融資は?」と思われるかもしれませんが、
低金利の融資が出る金融機関に関しては、
法定耐用年数でみた残存年数を融資期間とすることが多いため、
木造新築でやっと22年の融資が得られるのです。

 

 

“金利が高い=返済が大変”というわけではないことがご理解いただけましたでしょうか。

 

物件と金融機関にも相性がございまして、金利が高いから、融資期間が短いからという

断片的な情報で金融機関を制限する前に、一度弊社にご相談ください。

 

もちろん、返済速度が遅いというデメリットを含め、
様々なメリット・デメリットがございますので、そのあたりについてはまた次の機会にご説明させていただきます。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。

一覧へ