キャッシュフロー重視は借金の増大？

ファミリーエージェントの亀山です。
不動産投資はキャッシュフローだけではないことについて書かせて頂きます。

不動産投資を始めようと思った理由に、早期退職、年金代わりを上げる方が多くいらっしゃいます。
では具体的にどのくらいのキャッシュフロー(CF)が目標かと数字を伺うと人ぞれぞれ目標値は違うもののできれば自分の年収くらいとご自身の年収をベースに考える方が多いように思われます。
年収が１０００万円の人であれば年間CF１０００万円など。
焦らず時間をかけ取り組んでいけば可能ではありますが、できれば早期に！と考えるのは少し危険です。

不動産投資は、期待するほどリターンは大きくない投資だからです。

殆どの方がローンを利用して物件を購入すると思いますが、ローン利用の場合、物件から運営費、ローン返済を引くと税前の手残りは、およそ１％からで高利回りの物件でも２％ほどです。
例えば、２％の手残りが得られると仮定した場合年間１０００万円のCFを得ようとすると５億円分の物件を購入しなければなりません。借り入れで購入となると５億の借金です。
この場合であれば自身の年収の５０倍の借入を起こすということです。

あまり現実的ではないですよね。

不動産投資はCFだけではありません。
毎月得られるCFの積み重ねと、元利金返済の含み益（売却益）、税金のコントロールをすることで純資産の増加につながります。
CFが大きくとれても売却時に物件価格が値下がりしては保有期間中に積み上げたCFがマイナスになれかねないですし、税金を多く払うようなことがあれば物件の稼ぎ出したＣＦが全て無くなるということもあるわけです。

ポイントは、
物件価格がなるべく下がりにくい物件を選び、
そこそこのＣＦを得、
税金のコントロールをすることです。
税金の知識をつけることも大切です。

それぞれについては、また別の機会に書かせて頂きますが、
ＣＦにとらわれ過ぎて、多くの借りれを起こしてしまった！
なんてことにならないようにしましょう。
ＣＦ重視！なんていう業者には、特に注意しましょう！

最後までお読みいただき有難うございました。

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