不動産投資全般

ローン特約解除について

 

不動産売買において契約後に解除となるケースがあります。

解除となる例で代表的なものとして

 

・手付解除

・合意解除

・違約解除

・ローン特約の解除

 

などがあります。

本日はこのうち「ローン特約」による解除について少し記載します。

 

収益不動産を購入するにあたって銀行でローンを組む方は多いでしょう。

売買契約後に仮に融資が通らなかった場合、手付金での解除や違約での解除となった場合

買主側はかなりの不利益を受けてしまいます。

その為、ローンを利用しての不動産売買の場合、「ローン特約」を付けて売買契約をするのが一般的です。

その場合、売買契約後に融資承認が得られなかったときは、ローン特約適用で契約は白紙解除となります。

契約時に支払った手付金は返金され、契約はなかったものとして処理されます。

 

しかし、融資非承認でもローン特約が認められないケースがあります。

例えば

 

①売買代金を大幅に超える金額で申込みをした。

 

②保証人を付ける努力をしなかった。

 

③担保に供することが可能な物件があったのにそれを担保に供しなかった。

 

④共同買主が融資を申し込むにあたってもう一方の買主が連帯保証人になることを拒んだ

 

⑤売買契約締結の前に、融資申込予定先に事前相談をしていた事案で、買主が事前相談の際に融資申込予定先から示された融資の見通し（条件）に沿った内容で実際の融資申し込みを行わなかった。

 

など、上記は過去にローン特約が認められなかった事案となりますが、内容的には当然と言えば当然です。

単純に買主側に悪意があり、自ら融資承認が出ないように工作していることからローン特約が認められない結果となるのでしょう。

 

逆にこれを認めてしまっては、売買契約後、別の物件を購入したくなった場合、もともと希望していた融資内容を切り替えたり、親族の保証人予定者が急遽保証人不可となりましたなど、めちゃくちゃな買主都合のわがままを認めてしまう事となります。

客観的に見てまず買主の言い分は通らないかと思います。

 

また、このようなケースでは、買主側が利用予定の金融機関に売買契約後、連絡を取り工作しているケースが多く、この部分が争点となれば、関係者は銀行の担当者から事情を聞き、真実を明らかにしていくでしょう。

 

このような、倫理に反する行為は稀ですが、実際には、高額となる不動産売買において、仕方なく融資が通らなかった場合は

契約を白紙としますと言う、買主保護の特約となります。

 

売買契約までは多くの人が関わり調整に動いています。

不動産売買は高額です。

売主様も買主様も契約の内容はしっかり把握した上で、誠意をもって対応しましょう。

 

 

 

（協議事項）

第２１条　この契約に定めがない事項、又はこの契約条項に解釈上疑義を生じた事項については、民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主及び買主が誠意をもって協議し、定めるものとする。

 

 

 

 

 

 

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